民法典规定的关于房屋租赁合同解除的法律责任

Question

陌上花开 · Answer

一、概念：房屋租赁合同解除是指租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。

二、民法典规定的关于解除房屋租赁合同的法律责任：

（一）依《中华人民共和国民法典》规定，可以由当事人双方任何一方主张解除合同的，主要有不定期租赁，租赁标的物灭失等情形。其中，不定期租赁有约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式，且当事人对期限有争议被视为不定期租赁，以及合同终止后双方又默示地继续合同的不定期租赁四种。这四种不定期租赁合同的双方当事人，均可主张随时解除租赁。

（二）出租人主张解除合同的，主要有这几种情形：

1.承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3.承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。可以不解除，承租人无权干涉和主张。

（三）承租人解除合同的，有如下情形：

1.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。但是，承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍执意租赁该物的，虽然可以允许其解除合同，但在解除合同以前如发生因租赁物的危险所致损害时，承租人不能对此不承担任何责任，因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物，应认为主观上对损害的发生也有过错，因此对损害也应承担相应的责任。

2.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。租赁物的毁损、灭失有可归责于当事人一方或双方的，也有非可归责于双方当事人的，依其不同情况分别述明如下：

（1）租赁合同不可归责于双方当事人的原因毁损灭失的。第
一，不可抗力等因素，如火灾烧毁出租房屋，或地震使出租房屋倒塌的，出租人和承租人双方对于标的物的毁损均无过失，但由于租赁物的毁损、灭失，使得合同的目的已经不可能实现，因此，双方当事人均可以主张解除合同，并且相互之间无须承担责任。第
二，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，但租赁物因此而灭失、毁损的，因承租人对此并无过失，出租人自然也无过失，但租赁物已毁损、灭失而使合同目的无法实现的，同样应准许当事人双方解除合同，并互相不负损害赔偿责任。但承租人在此情况下应当就其无过失使用、收益租赁物负举证责任。

（2）租赁物因可归责于承租人一方的事由而灭失、毁损的，虽然承租人对此毁损、灭失应负损害赔偿责任，但是，此时合同如因无法实现目的而消灭，也属必然，只不过解除合同的权利在于出租人一方，承租人不得主张解除合同，而应承担债务不履行的责任，赔偿出租人因此受到的损害。

（3）租赁物因可归责于出租人的事由而毁损、灭失的，出租人构成债务不履行，应对承租人负债务不履行责任，并应赔偿承租人因此受到的损失，承租人可以解除合同并请求赔偿。

3.承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同。承租人之法定继承人或指定继承人，因依其与承租人关系可以取得承租人地位，可以解除合同。

4.因第三人对租赁物主张权利，以致承租人无法对标的物使用、收益，行使租赁权的。按照《中华人民共和国民法典》的规定，承租人在这种情况下可减少或不支付租金。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百一十四条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。