买二手房要注意什么？民法典草案新规定来了

买期房难得等？那就只能买 二手房 了。进入最后的审议阶段的民法典草案物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权词，“居住权”是什么？对我们有什么影响呢？一起来了解下。

“买房养老”基本上是热议词，在实施中，有的老人不免会担心：" 房子抵押出去了，不让我住了怎么办？"5 月 24 日提请十三届全国人大三次会议审议的民法典草案，或许能打消老人的这种顾虑，因为草案在用益物权部分增加了一个重要的章节——居住权。只要老人签订了居住权合同，那在房子中居住的权利，就会受到法律保护。

这一规定，对于日后购买二手房的市民，也得引起注意，因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。

“老人子女与保姆争房”或有新版本

作为民法典物权编草案的一大亮点，草案在用益物权部分专章规定居住权，明确居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，同时，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

草案明确，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

根据这些规定，生活中并不少见的 " 老人子女与保姆争夺 房产 " 案例，可能会出现另一个版本。湖南工商大学法学教授杨峥嵘，通过设立特殊场景的方式，进行了解释：一个老人被保姆照顾了很久的时间，老人去世前，希望通过合同或者遗嘱的方式，让保姆可以继续在房子里居住，但老人的子女对此可能会有意见，那么或许就会出现子女与保姆对簿公堂的情况，这样的案例并不鲜见。" 有了居住权的规定后，老人可能会去登记机构为保姆登记居住权，那老人的子女或房子的所有权者都不能赶走保姆。"

居住权的出台释放了制度红利

居住权是一个新增的物权，也是一个典型的物权，能写入民法典草案，是很大的一个进步。" 全国政协委员、湖南启元律师事务所首席合伙人袁爱平认为，居住权最大的价值和意义，在于释放了制度性红利。

他以一个具体的例子打比方：有一个长沙的老人，拥有一套价值百万的房子，退休金不高，儿女不在身边，还要吃药看病等，那生活可能就会非常拮据。居住权的出现，就可以解决这个困境。老人可以把房子卖掉或者抵押掉，但需要设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。这样，老人就可以得到 100 万元，还能安心住在房子里。" 居住权，扩大了一个老人的生活空间，未来还可能打通养老产业、 房地产 的产业空间，甚至催生新的养老模式。比如养老机构或房屋不动产交易机构，可以以当下的估值买入，获得所有权，但居住权仍属于原房主，原房主过世后再把房子卖出去。"

杨峥嵘认为，居住权的规定，对于公 租房 、廉租房的承租人，是一大利好。

他说：" 公租房、廉租房的承租人，属于低收入者，他们是通过租赁合同的形式来保障居住权益，难免会有一种不稳定的感觉，如果通过居住权来保障他们的居住权益，可以给他们更多安全感。"

袁爱平也认为，对于解决社会低收入群体住有所居的问题，居住权的出现，意义很大。作为一项新出现的权利，有关居住权的配套自然还需要在社会实践中完善。" 尤其是和政府保障有关的制度，需要尽快出台。" 袁爱平说。

以后买二手房得查询居住权情况

民法典草案增加居住权规定，将对房屋的使用权带来怎样的影响？对房屋交易又将带来怎样的改变？

北京汇佳律师事务所主任邱宝昌表示，新增居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍，因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。

设立居住权首先需要房屋所有权人与居住权人书面约定居住的条件、要求和期限，而后到登记机构申请居住权登记。居住权人的身份没有限制，可以是父母配偶也可以是子女、甚至还可以是保姆，且原则上居住权应该无偿设立。登记完成后居住权设立，居住权人根据合同约定对该住宅享有占有权和使用权，能在约定的时间内一直住在里面。但是需要注意的是，房屋的收益权和处分权仍然属于房屋所有权人。虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，如果该房屋设立有居住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住，所以设有居住权的房屋流通价值不可避免地被降低。湖南金州律师事务所合伙人律师罗淇予提醒购房者，以后买卖二手房时，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记居住权。

然而，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾对此持有不同观点。

“设立居住权根本上是为保障家庭成员的居住需求，如果有转让需求的，需先解决现有居住权人的住房需求。是针对特定群体的保障性权利。从整体市场而言，对房屋交易影响有限。”明宾如是说。

登记居住权的房子能不能照常抵押

已经抵押的房子，还能不能登记他人居住权？登记他人居住权的房子，能不能照常抵押？

中国社科院民法典编纂工作组秘书长谢鸿飞表示，依据物权法，保护谁取决于权利成立的时间先后。若先有登记居住权，再抵押房屋，是可行的。但存在这样的问题：如果抵押人还不起银行欠债，此时银行在收回房子时，同样得考虑居住权人的权利，因此银行在面对此类房产时可能会谨慎为之。若先有抵押，再登记居住权，那居住权人的权利则低于抵押人的权利。

如果把房子过户给了子女，同时为自己设立了居住权，居住权可以保障终生居住吗？如果子女把房子租出去了，自己会被租客赶出来吗？

北京盈科 ( 上海 ) 律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，可以。居住权的期间可以由当事人自由设定，可以为其设定一个固定的期限，也可以设定为终生。但需要注意的是，居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。此外，设立了居住权的房子原则上不得出租，除非当事人之间另有约定。另外，居住权规定在民法典物权编的用益物权之章，也就是说居住权人对标的房屋享有物权效力，而租赁是债权关系，物权具有优先于债权的效力，
因此，承租人无权干涉居住权人行使权利。

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