婚前按揭贷款买房婚后共同还贷，离婚如何分割

婚前按揭贷款买房婚后共同还贷，离婚时协商不成，到法院起诉，参考如下法条处理。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

近日，安源区法院受理了一起离婚案件，案件争议的焦点是丈夫婚前以个人财产按揭购买的一套商品房，婚后夫妻双方共同还贷，现该房屋的分割问题。

在审理该案过程中，合议庭中形成两种不同的意见，第一种意见认为，根据《婚姻法》对婚前个人财产的界定来看，双方所争议的房屋是在婚前所购买，丈夫购买所办贷款应视为其在婚前所欠债务。婚后双方共同偿还该债务的，应视为对其婚前个人债务的偿还，由丈夫在婚姻关系解除时给付妻子共同偿还部分款项；第二种意见认为，根据物权法及婚姻法的相关规定，房屋为丈夫在婚前按揭贷款所买，应作为其婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对婚前个人债务的偿还，由丈夫拿出这部分钱的一半。另外由于房屋增值的实际情况，对房屋增值部分作为双方的共同财产平均分割。

在此，笔者同意第二种意见。

对于一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定，但笔者认为，我国《婚姻法》对婚前个人财产、婚后夫妻共同财产的规定是为了维持婚姻的稳定性，防止一方以结婚等手段来侵占财产，保护另一方的合法权益。在此笔者将试分析一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题。

一、一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋所有权的归属

关于房屋所有权的取得方式，我国法律共设置了两种情形：
一是原始取得，
二是继受取得。

房屋所有权的原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。其主要包括依法建造房屋、依法没收房屋、收归国有的无主房屋、合法添附的房屋（如翻建、加层）等方式取得。

房屋所有权的继受取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。其主要包括房屋买卖、房屋赠与、房屋相互交换、继承等方式取得。

本案中，丈夫通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定丈夫在婚前即取得了房屋的所有权。最高法关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第19条规定，夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

综上，笔者认为本案争议的房屋应为丈夫所有。

二、对妻子婚后参与偿还购房行为的认定

通过上述分析，我们可以看出房屋的所有权归属于丈夫，但其在购房时同时形成的银行按揭贷款，由于这部分贷款系婚前所借故应当属于婚前个人债务。关于夫妻二人共同偿还丈夫个人债务的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了丈夫婚前个人债务。如果没有这笔债务的存在，夫妻二人将存在相应债务的财产，故在两人夫妻关系解除时由丈夫给付妻子该笔财产的一半。

三、对于房屋在婚后增值部分所有权的归属

我国《婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

本案中原被告双方所争议的房屋在婚后增值部分是否属于以上范畴，笔者认为该部分财产应属于夫妻共同财产范畴。

1、从司法解释的相关规定来看

最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产。婚前购房行为应视为一种投资，由此而生的收益应为夫妻共同财产。

2、从《婚姻法》区分婚前个人财产和婚后夫妻共同财产的目的来看

我国《婚姻法》区分婚前个人财产、婚后夫妻共同财产，是为了防止不劳而获和利用婚姻手段谋取他人财产的不良行为，保护婚前财产所有人的合法权益，平衡婚姻双方当事人的合法权益，创建和谐的社会环境。为了平衡双方当事人的合法权益，社会主义和谐社会的创建，笔者认为应将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产。

3、从法律的实施效果来看

法之所以被人们所遵守，不仅因为它的强制性，同时也因为它的公平公正性，通过法的实施，人们合理的利益受到保护，人们合理的期望能够实现，即法实施的社会效果能得到人们的首肯。

房屋作为人们生活的重要财产，可能倾其一生才能得到一栋房屋，稍有处理不当将带来较为恶劣的社会效果。本案中，如果将婚后房屋增值部分作为一方婚前个人财产的话，将因婚后另一方的行为带来两种不同的法律效果，不利于维护家庭的稳定，也不利于对弱者利益的保护。故笔者认为将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产更为合理，更能兼顾公平公正，取得良好的法律社会效果。

综上，笔者认为，本案中双方争议的房屋所有权应属丈夫所有，丈夫同时应给付妻子婚后还款和房屋增值部分的一半。作者：安源区人民法院 九一 德建