福州离婚纠纷赠与

拆迁安置房买卖纠纷代理词

审判长：

本人接受原告刘＊的委托及福建融成律师事务所的指派，依法担任其诉被告王＊＊房屋买卖合同纠纷一案中原告的代理人，现结合本案事实及适用的有关法律，发表如下答辩意见，供法庭参考：

一、房屋买卖合同合法有效，被告有权出售涉争房屋。

被告在与原告签订房屋转让合同前，已经以被告名义签订拆迁安置补偿协议，并向原告出示，以证明被告对房屋有权处分。在起诉前，被告业已取得两证，进一步确定了房屋所有权，属于有权处分，符合《合同法》第132条之规定。

依据物权法十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋安置在被告名下充分说明该房产属被告个人所有。至于被告家庭成员内部如何分配不影响原被告之间合同的效力，被告以未经其家庭成员同意理由不成立，不能对抗善意第三人。原告支付了当时合理的市场价格，家庭成员内部如何对房屋进行分配，并不能对外产生效力。如其家庭成员认为被告无权处置涉争房屋，可另案向被告主张赔偿。

二、签订房屋买卖合同时被告没有取得房屋产权证，不构成合同无效的理由。

虽然《城市房地产管理法》第37条第1款第6项规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不因此无效。

综上，该合同是经过双方协商一致，系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。

三、原告已经履行了主要付款义务并实际占有房屋。

合同约定房屋总价款为56万元，原告依照合同约定先后付款共计45万元，已经履行了主要付款义务。原告也对房屋进行装修、添置家具家电，已实际占有并使用该房屋。

四、原告不存在违约行为。

《合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于各种因素，合同中没有约定也不可能约定被告办好以被告为产权人的房证的确切时间，只是笼统约定被告自能够办理房证之日起30天内办好房证，以及以此为基准日的过户时间、付清余款时间。因为合同对能够办理房证的时间不可能而且实际上也没有加以约定，所以原告在无法预料“能够办理房证”时间的情况下，接到过户通知后需要筹集资金的准备时间，代理人认为，原告接到电话后，予以回复，积极地筹集资金准备办理过户手续，并不存在违约行为。

根据房屋买卖合同第六条规定，余款的交付时间是在房证过户后，而事实上，房屋至今仍没有办理过户手续，所以原告并没有违约。需要特别说明的是，合同备注是对第六条做的解释说明。首先从备注产生的背景来看，被告认为合同第七条是对被告的约束，而对原告没有违约责任的条款，于是就在合同第六条的基础上设置了备注条款。从内容上看，第六条第二分句是“上房后付17万”，备注的第一分句是“上房后5日内付17万”，第六条第三分句是“房证过户给乙方后付清所有余款”，而备注的第二分句是“房证办好5日内付清余款”，备注中的“房证办好”应理解为第六条中的“房证过户给乙方”。所以，代理人认为，对合同条款的理解应放在整个合同中进行解释，而不能想当然地顾名思义。

另外备注中最后一个分句逾期缴款的的约定，代理人认为，第一，本违约责任是对备注前两个分句所述内容的制约，而在本合同履行过程中，17万已经支付，付清余款是在房证过户给乙方后，现在房证还没有过户，不存在支付余款的问题，更不存在原告违约问题。第二，本违约责任约定比例过高，违背公平原则和诚实信用的原则，违背生活常理。退一万步讲，即使原告违反备注约定，该违约责任的比例也应按照合同法司法解释二予以调整。

五、被告应依照合同约定协助原告办理房屋产权过户手续。

原告与被告是在2007年签订的协议，并按照合同约定及时支付了房款。如今办理房屋过户手续已不存在障碍，被告应当依据诚实信用、全面履行合同等原则，协助原告办理讼争房屋的过户转让手续。

综上所述，提请法院维护原告的合法利益，支持原告的诉求。

福建融成律师事务所 柳浩律师

2011年6月20日

商铺租赁纠纷答辩状

审判长：

本人接受被告福州＊＊有限公司的委托及福建融成律师事务所的指派，依法担任陈＊＊诉其房屋租赁合同纠纷一案中被告的代理人，现结合本案事实及适用的有关法律，发表如下答辩意见，供法庭参考：

一、 原被告之间不存在租赁合同关系，原告主张违约责任无法律及事实依据。

原被告之间仅就涉争商铺租赁事宜进行过协商接洽，但双方并未就租赁涉争商铺达成意思一致，合同即未依法成立更未生效，原告主张违约责任根本无法律依据。合同违约责任只是在合同成立生效后，在实际履行过程中产生，合同未成立生效不可能产生所谓违约责任，原告不能违背被告意愿单方要求签订租赁合同。从原告提供的证据来看，合同文本中没有加盖明确约定为生效条件的被告公司的印章，宣传手册只能证明原被告曾经有签约意向，证人证言则证明了原被告双方没有完成签约流程所要求的生效手续，录音则反映双方始终是在洽商订立合同阶段，至于支出费用、物业票据更不能证明合同成立。原告出示的证据揭示了被告与包括原告在内的所有意向商户的签约流程，不但不能证明合同成立，被告违约，反而证明被告主张的合同不成立、生效手续不完备的说法成立，原告诉请明显缺乏事实和法律依据。

二、本案诉争合同不存在实际履约情况。

原告在诉状中称多次向原告工作人员林＊索要合同，林＊答复说要由被告盖章，说明原告对合同未成立生效是明知的，对后果应当是明知的，在未得到被告对合同盖章确认的情况下，采取单方行为，企图硬将未生效合同义务强加于被告，明显违反《中华人民共和国合同法》第3条、第4条之规定，原告辩称其行为是事实履约的说法不成立，《中华人民共和国合同法》第37条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。”根据本案事实和证据来看，原告既未缴纳租金，被告又没有接受，不存在事实履约的情形。事实履约是在双方就合同主要条款达成一致的前提下产生，本案原告主张的租金极低，严重损害被告利益，被告根本不能接受，实际履约条件不具备。

三、原告主张支付的租金远低于同地段同类型商铺的租金水平，显失公平，如签约履行，将严重损害被告利益。

被告出具的证据显示，原告主张支付的租金远低于同地段同类型商铺其他商户支付的租金，招商租赁经营是市场经济行为，平等公平既是合同法原则，也是市场经济准则，根据《中华人民共和国合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。”就是说，退一步讲，如果合同得以签约履行，对租金也是应当予以变更的。

综上所述，原告诉请要求被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，应予驳回，如原告愿以公平合理价格与被告洽商，被告可以考虑接受签约。以上代理意见，敬请法庭采纳。

(一)赠与是一种民间法律行为。

无论是赠与入主动将一定的财物交给受赠人所有，受赠人以接受财物的行为表示同意或认可，还是受赠人首先向赠与人提出赠与要求，赠与人以赠与的行为满足受赠人的要求，都说明赠与是一种协议性双方法律行为，所以，赠与履行后，即发生了赠与财物转归受赠人所有的法律后果，赠与人不应再反悔、索要。同时，赠与又是一种以联络感情、加深友谊、互相帮助和增进团结为目的的民间交往，在调解时应采取和蔼的、平心静气的方式，既要维护赠与的法律行为后果，又要维护赠与行为体现的良好道德精神。

(二)赠与作为一种协议性的双方法律行为，不同于一般的诺成性协议或合同，而是实践性的协议或合同。

也就是说双方关于赠与的协议，不是赠与人答应受赠人关于赠与的请求，或是受赠人同意赠与人的提议后即告成立，而是在赠与人做出了赠与的行动及受赠与人接受了赠与之后，双方关于赠与的协议才真正达成。所以，尽管在双方达成了赠与许诺和承诺之后，如果赠与人没有最后将赠与付诸实施，受赠人也不能以此作为债务向赠与人索要。当然，调解由此产生的赠与纠纷时，赠与人亦应遵守诚实信用的道德规范，言行一致地认真履行自己的诺言，而不应随便毁弃信义，否则引起纠纷，赠与人应负一定的道义责任。

(三)赠与作为一种民间法律行为，带有无偿性，但也有少数民间赠与并非如此。

最常见的是婚约中的定金或彩礼，这种赠与同正常的民间赠与不一样，其实质是这样一种契约关系。即把定金、彩礼的赠与作为结婚的请求，把接受定金、彩礼作为与对方结婚的许诺。调解这类纠纷要以防为主，向群众宣传社会的法律和婚姻道德，指出这种陈规陋俗的封建传统及买卖婚姻实质，杜绝隐患;一旦这类债务纠纷发生，要在弄清事实的基础上，从实际出发进行调解。

福州地区建筑工程平方米造价略算

单位：元/平方米

序 号

工程项目

基期

上期

本期

1-1

住宅

6层以下

555.28—616.98

604.69--671.88

587.00--652.22

2-1

7-8层

650.67—722.97

704.23--782.48

685.49--761.65

3-1

9-14层

686.80—763.11

763.41--848.23

740.20--822.45

4-1

15层以上

763.46—848.29

874.68--971.87

845.36--939.29

5-1

办公写字

6层以下

719.02—798.91

794.07--882.30

771.84—857.60

6-1

7-14层

841.19—934.65

913.42--1014.91

892.38--991.54

7-1

15层以上

841.65—935.17

935.67--1039.64

910.27--1011.41

8-1

公共综合

6层以下中、小学

563.01—625.57

614.34--682.60

598.60--665.12

9-1

6层以下大学

702.30—780.33

749.68--832.98

737.48--819.42

10-1

7-14层

981.24—1090.27

1075.39-1194.87

1051.66-1168.51

11-1

标准厂房

单层

821.36—912.62

891.37--990.41

873.59--970.65

注：基期造价套用2000年定额、2002年5月份信息价。本数据为参照其他地区标准的概算数据，不作为福州地区的确切造价数据。

昔日浓情蜜意,一掷千金眉头不皱;今日各散东西,就来“秋后算账”……从2013年至今年2月上旬,广州海珠区法院共受理了7宗情侣在分手后因日常生活消费要求对方返还纠纷的案件,该类案件诉求简单但往往诉请内容都十分“雷人”,如一名“80后”白领要求前女友返还交往期间其网购避孕套的费用等等。

主审大部分此类案件的隋法官表示,对于此类返还恋爱费的案件,一般举证较难也难以认定哪部分费用是对方所花费,另外这相当于赠与合同,没有特殊情况是不得要求返还的。不过,这都是针对一些日常生活花费而言,如果涉及购房、购车等大额消费,则要具体情况具体分析,不能一概而论。

案例1

黄昏恋未成功讨要煤气费

外来务工的未婚男子阿明现年60岁。去年,经人介绍,他与现年56岁的广州单身女子阿红相识,阿红有一已成年的女儿。交往了一年后,阿红提出分手,阿明不同意。几番挽回未果后,阿明一纸诉状将阿红告上了法院。

在阿明提交的诉状上,密密麻麻地列明了双方交往过程中的生活消费支出,包括旅社开房费、充手机话费、充家用煤气以及付现等费用,共计1万余元等。不过,上述有证据证实实际支出的仅仅是几张开房的押金(每张押金数额均为10元)及发票。

阿明向法官表示,自己并不愿意分手,他认为阿红是有了别人,即便是诉至了法院,其仍希望阿红能回心转意。他更表示,此前阿红曾向他借2000元,后来归还,如果阿红愿意回心转意的话,他愿意再给她3000元。而出现在法官面前的阿红则表现得颇为平静,其坦承曾与阿明拍拖,但因双方性格不合以及生活上有差异,因此选择分手,她更坚决地表示,无法再与之继续在一起。

开庭当日,阿红并没有出现,其委托律师代为表达。而经过法官多番调解,阿明也态度坚决,拒绝调解。最终,阿明败诉。目前,阿明已提出上诉。

案例2

拍拖四月分手索避孕套钱

小杜和小雪是一对“80后”情侣,大学毕业后小杜更有着一份不错的工作。两人经朋友介绍认识,拍拖四个月后分手。其后,小杜一纸诉状将小雪告上法庭,诉讼请求只有一项,要求女方返还避孕套费用的一半,而其主张的诉讼标的不到100元。对于这项古怪的诉讼请求,连法官都感到啼笑皆非,随即找到小杜询问,并给予其安抚等。

但小杜却很坚决,其更将多份在淘宝网上购买避孕套的网页截图下载打印出来,提交至法院,表示一定要与小雪对簿公堂。

不过,或许是法官的多番劝说起了效果,或许小杜本人也有所反省,当日开庭时其并未到场,其后接到法官电话时,其表示愿意视作自行撤诉。

案例3

要廿年前的“女友”还金饰

现年77岁的老林可谓执着,他坚持要起诉二十几年前的“恋人”谢姨。老林称,两人于二十多年前相恋,他曾向谢姨赠送包括4只金戒指、1只金手镯、2条金手链、1条金项链在内的金饰,以及存款1.5万元。

其实,如今的老林生活还不错,老伴在身边,儿女也已成年,可是他称想起过往还是很不甘心。他称,当年两人相恋时,谢姨过生日他带她去开房,而到他过生日,谢姨却只送了一份13元的河粉,谢姨还经常找他要东西,甚至拿走了他家中的豆油……之后,谢姨表示喜欢金饰,收到金饰后答应为他生个孩子,但一直都没兑现……其实,老林如此执着,其家人也是非常反对的,年纪一把了,走路不稳耳朵不清,但无奈老人在家中呼天抢地,儿女实在没办法看了,只好亲自陪着他到法院来。

而相关事件过时已久,且老林的所有主张除了其本人供述外,并无任何相关证据,法官多次上门给他作工作,希望他不要再无谓诉讼。最初,老林接受了,撤诉;没想到过一阵子,他又后悔了,每天到法院报到喊冤,最终还是立了案。据悉,此前老林还多次到公安机关、检查机关举报谢姨诈骗,但均因证据不足而未能正式进入相关司法程序。

庭审时,现年61岁的谢姨也到了现场。老林情绪激动,几次欲冲到谢姨面前,与其对质。对此,谢姨表现淡定,她表示,当年通过工作关系与老林相识,但两人并非恋人关系,也没有收过他给的任何东西等。

最终,因老林证据不足,法院判定其败诉。目前,老林已提出上诉。

律师说法

追讨恋爱成本男方尚无胜诉

此类案件一般诉请内容都非常简单,而且一般是女方提出分手,男方提出诉讼。从现有情况来看,双方并无深仇大恨,男方似乎有想挽回感情的迹象,但女方往往态度坚决,因此出现相关的诉讼以“报复”泄愤的成分居多。

1.恋爱关系难认定

现实中,成功诉讼并不容易。“恋爱关系不同于婚姻关系,很难举证。”时下不少人相识会合影,亲密照已经无法确实证明恋爱关系,除非对方愿意承认,否则很难认定。而在诉讼中,案例3的谢姨就对老林的“恋人”之说矢口否认。

2.恋爱消费难认定

男女双方在恋爱交往过程中,为培养双方感情,一方因恋爱而为对方支出的生活消费,如吃饭、外出旅游等或向对方赠送的手机、首饰等物品,是很平常的事。一旦起诉至法院,根据民事案件“谁主张,谁举证”的原则,原告应对其主张被告返还双方交往过程中的各项支出及经济损失进行举证。

3.消费比例难界定

在这类案件中,原告赠送被告礼物,原告很难举证证实被告实际收取了礼物。至于两人交往过程中,开房、吃饭、旅游支出,即使原告提供了发票,也很难举证实际花费在被告身上。实际上,多数被告对于原告的主张均不予确认。

败诉的结果就难以避免。在三宗案例中,除小杜自行撤诉外,其余两名原告都遭遇了败诉。

审判依据

恋爱花费属特殊“赠与”

在无书面约定或形成债权债务关系的情况下,在法律上情侣之间的这种行为视为赠与,即便双方终止恋爱关系,一方不得以此为由要求对方返还。

而根据《合同法》关于赠与的相关规定,一般是在移交之前赠与可随时撤销,即承诺购买物品等但一直未予兑现,这种承诺可以随时撤销(除具有救灾、扶贫等社会公益或经公证的赠与合同外);但在移交之后,则一般不能撤销,即便撤销其条件也非常苛刻:只有在其严重损害赠与人或其近亲属、不履行赠与合同约定的义务等三种情形下,方能撤销,同时这种撤销权应在知道或应当知道撤销原因之日起的一年内行使。

因此,这类案件中,原告即使有证据证实确实赠与了被告财物,其撤销赠与的权利亦必须符合上述法律规定才能得到支持。

法律条文

《合同法》第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

第一百九十二条受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

赠与协议纠纷如何解决

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子女分割父母财产？继承？赠与？必须委托律师处理相关纠纷。

我本人在福建、福州想跟律师当面交谈，是否有福州律师

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