海南 离婚 购房

海南落户政策：

一、本省户籍的居民，凡是在海口市有合法稳定住所（含租赁），合法稳定就业且参加城镇社会保险满5年的，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可在当地申请登记常住户口。

二、2014年以后（含2014年）毕业且自主创业的高校毕业生，可凭《普通高等学校毕业证书》、《营业执照》和本人居民身份证，到创业地所在公安派出所或者办证中心申请登记常住户口。

三、在来琼务工经商且已办理《居住证》或者《暂住证》的省外人员中实施积分落户制度。凡是省外来琼务工经商人员现在海口工作、居住、生活，积分达到80分落户分值者，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可到辖区派出所申请登记海口常住户口。

2018年海南限购政策如下：

一、2018年3月30日后，非本省户籍居民家庭在限购区域购房，由原来的需缴纳1年或2年个人所得税或社会保险，统一提高至累计60个月及以上。

二、2018年3月30日后，非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

三、2018年3月30日前，已签订购房合同或认购协议，并已支付首付款，但尚未网签备案的购房居民家庭，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。

四、非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的不予认可，不能购房。

五、非本省户籍居民在海南省范围内只能购买1套住房，即1人限购1套住房，现统一调整为1个家庭限购1套住房。

近几年来，在四季如春的海南岛上，在美丽的三亚、五指山、万泉河和省会城市海口，来自全球、全国各地的有钱人（海南本地称做大陆富人）买别墅、买海景房、买公寓、买土地盖房掀起了热潮，房价从每平米几百元、几千元甚至数万元，由此产生了不少的房屋买卖合同纠纷，如某些不诚信开发商一房买数家（一女二嫁）、虚假广告诱骗大陆客户交定金不退、签订合同付款后预期几年不交房，不办房产证等。本律师近几年办理了数十件类似案件，有如下体会，供预想来海南购房的投资人参考：
第一、 委托律师在房产、国土、规划、工商等政府部门对房产项目进行购房前的产权、在建工程情况调查；
第二、 对开发商进行资信调查；
第三、 购房人根据律师事务所出具的调查报告，作为决定是否买房的重要参考；
第四、 购房人决定买房后，由律师指导当事人审查和签订购房合同；
第五、 律师还可以继续跟踪服务到交房、办理房产证完毕止。
也就是说，省外购房投资人可以聘请海南本地律师进行购房非诉讼法律服务，降低购房风险，减少打官司等麻烦和烦心事的几率。

海南经济特区股份有限公司条例第一章 总 则第一条 为了确立股份有限公司的组织规范及行为准则，保障股份有限公司、股东和债权人的合法权益，促进海南经济特区的经济发展，根据国家有关法律、法规，结合海南经济特区实际情况，制定本条例。第二条 本条例适用于在海南经济特区内设立的股份有限公司。第三条 本条例所称股份有限公司（以下简称公司）是指依本条例设立的，全部注册资本分为等额股份，并通过发行股票筹集资本，股东以其所认购的股份对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。第四条 公司必须遵守国家法律、法规和海南省地方法规，维护国家利益和社会公共利益，接受人民政府有关部门的依法监督。第五条 公司的合法权益和正当经营活动受法律保护，任何机关、社会组织和个人不得侵犯或者非法干涉。第六条 公司遵循入股自愿、股权平等、收益共享、风险共担的原则。第七条 公司必须具有符合本条例的公司章程。公司章程对公司和股东具有约束力。第八条 有权代表国家投资的政府部门、法人和自然人均可为公司股东，但法律法规另有规定的，从其规定。有权代表国家投资的政府部门、法人为公司股东时，应委派自人代表其行使权利。第九条 公司应当在核准登记的经营范围内从事经营活动。第十条 公司不得成为其他营利性组织的无限责任股东。公司成为其他营利性组织的有限责任股东时，其转投资总额不得超过本公司净资产额的百分之五十，但专营投资业务的公司和政府批准的控股公司，不在此限。第十一条 公司不得为任何保证人，但依法律、法规规定可为保证人的除外。第十二条 公司名称应符合企业法人登记管理法规的规定，并标明“股份有限公司”的字样。第十三条 公司以其设在海南经济特区内的主要办事机构所在地为住所。第二章 设 立第十四条 公司依照本条例的规定，经海南省人民政府或其授权机关（以下统称审批机关）审查批准，并由工商行政管理机关核准登记发给营业执照而成立，具有法人资格。第十五条 公司注册资本为公司实收股金总额。公司应有与其生产经营相适的注册资本，注册资本的最低限额为五百万元人民币。但国家对特定行业有较高规定的，从其规定。第十六条 设立公司应有三个以上发起人，但本条例另有规定的，从其规定。发起人中，应至少一人在海南经济特区内有住所。有权代表国家投资的政府部门、法人均可为发起人。无行为能力人或限制行为能力人，不得为发起人。第十七条 国营大型企业改组为公司的，经审批机关特别批准，发起人可为一人，但应以募集方式设立公司。第十八条 发起人申请设立公司必须向审批机关提交下列文件：（一）申请书；（二）以公司主营范围确定的行业主管部门签署的意见书；（三）外商投资股份达百分之二十五以上的公司，由外商投资主管部门签署的意见书；（四）可行性研究报告或营业计划书；（五）发起人的简历、资信证明；（六）公司章程；以公开募集方式设立公司的，还应附送募股章程。外商投资股份达百分之二十五以上的公司，经批准后，由外商投资主管部门核发证书。第十九条 公司章程应由发起人以全体同意制订。公司章程必须载明下列事项：（一）公司名称和住所；（二）公司经营范围；（三）公司设立方式；（四）公司注册资本总额、股份总数及每股金额；（五）公司股份种类及占股份总数的比例；（六）公司董事会、监事会组成人数及任期；（七）公司的公告方式；（八）公司章程的修改程序；（九）公司章程订立日期。第二十条 下列事项，非经载明于公司章程，不发生效力：（一）公司分支机构的设立；（二）公司对股份转让的限制；（三）公司解散的事由。第二十一条 公司章程应采用书面形式，并由全体发起人签名盖章。第二十二条 公司的设立，可采取发起设立或募集设立。采取发起设立的，发起人应认足全部股份，并缴足股款。采取募集设立的，发起人认缴的股份，不得少于公司股份总额的四分之一；发起人不认足的股份，应向发起人以外的人募足。第二十三条 发起人足额认缴全部股份后，立即选任董事会成员和监事会成员。前款选任比照适用第九十九条的规定。第二十四条 国营企业改组为公司的，公司股份除由发起人认购外，其余股份在向外公开募集或与特定法人协议认购之前，可由公司内部职工承购。但公司内部职工承购的股份，不得超过其余股份总额的百分之二十。第二十五条 发起人公开募集股份时，应先将下列事项，报请海南省证券主管机关（以下简称证券主管机关）核准：（一）审批机关的批准文件；（二）营业计划书；（三）募股章程；（四）代收股款的银行或其他金融机构的名称及地址；（五）承销或代销机构的名称及约定事项；（六）证券主管机关规定的其他事项。第二十六条 募股章程应当载明下列事项：（一）第十九条、第二十条规定的各项事项；（二）各发起人简历、所认股数及出资种类；（三）股票超过票面金额发行的，其价额；（四）认股人的权利和义务；（五）发行优先股的，第四十一条规定的事项；（六）募集股份总额募足的期限；（七）其他需要载明的事项。第二十七条 发起人应制备认股书，载明第二十五条各项事项和缴纳股款的期限，由认股人填写认购。公开募股的，还应在认股书加记证券主管机关的核准文号及日期，并将认股书所载各项事项予以公告。但第二十五条第五项的约定事项，可免予公告。以超过票面金额发行股票的，认股人应在认股书上注明认缴的金额。第二十八条 认股人应在规定的缴纳期限内，按认股书所填写的股份数额缴纳股款。认股人延欠应缴股款时，经发起人以十五日以上的期限催告后，仍不能如期缴纳股款的，丧失认股权利，其所认股份另行募集。认股人因前款事由对公司造成损害的，应负赔偿责任。第二十九条 募集股份全部募足并缴足后四十日内，发起人应召开公司的创立会，并须于二十日前通知全体认股人。发起人应向创立会如实报告设立公司的工作。第三十条 创立会的决议，应有占股份总额半数以上的认股人出席，并有出席认股人的表决权三分之二以上的同意方为通过。第三十一条 创立会行使下列职权：（一）审议发起人关于设立公司的报告；（二）修改、通过公司章程；（三）选任公司董事会成员和监事会成员；（四）审查实物、工业产权、专有技术、土地使用权和其他财产权抵作股款的作价；（五）决定与公司设立有关的其他事项。前款第三项选任比照适用第九十九条的规定。第三十二条 董事、监事经选任后，应就发起人关于设立公司的报告作确实的调查并向创立会报告。董事、监事如有发起人当选，且与自身有利害关系的，前款调查，创立会可以另选人进行。第三十三条 发起人的报酬及公司承担的设立费用，如有假冒或滥用，创立会可对其裁减。发起人以现金之外的财产抵作股款的，创立会认为有必要，可要求对资产评估进行复查；如估价过高，创立会可减少其所折股数或责令其补足。第三十四条 董事会应于发起设立时董事、监事选任后或者募集设立时创立会结束后十五日内，将下列事项向工商行政管理机关申请登记注册：（一）审批机关的批准文件；（二）公司章程；（三）董事、监事名单及其住所或居所；（四）法定代表人任职证明；（五）股东名册；（六）以现金以外的财产抵作股款者，其名单和财产种类、数量、价格或估价标准及公司核给的股数；（七）缴足股金总额的证明文件；（八）工商行政管理机关规定的其他事项。募集设立的，应附送创立会记录，公开募股的，应加报募股章程及其核准文件。第三十五条 公司设立登记后，股东不得退股。第三十六条 发起人应承担下列责任：（一）公司发行的股份未能足额认购，并缴足股款时，应负连带认缴的责任；（二）公司不能成立时，应对设立行为所产生的债务和费用负连带责任；（三）募集设立的公司不能成立时，应对认股人已缴纳的股款，负退还股款及法定利息的连带责任。第三章 股 份第三十七条 公司的全部资本应分为等额股份。公司股份应采取股票形式。第三十八条 公司股份可以现金认购，也可以公司生产经营所需的实物、工业产权、专有技术、土地使用权作价折股。但作价折股前须按国家有关规定核定折股资产，并由经核准的资产评估机构、会计师事务所出具资产评估报告和验资报告。此项报告如涉及对国有资产评估和验资的，须由国有资产管理部门出具确认文件。认购公司股份的出资，须为认股人依法所有或依法可支配的财产。以工业产权、专有技术作价所折股份，其金额不得超过公司注册资本总额的百分之二十。第三十九条 公司可以发行普通股和优先股。普通股股东，可以出席股东会并享有表决权以及分配公司股息红利或剩余资产等权利。优先股股东，享有分配公司股息或剩余资产的优先权，除本条例和公司章程另有规定外，不享有表决权。第四十条 一公司取得另一公司百分之十以上的股份时，必须通知对方。如未予通知，其在另一公司的超额持股，暂停行使表决权。公司相互持股超过前款比例的，后于另一公司通知对方的公司，视为未予通知，其在另一公司的超额持股，暂停行使表决权，并须在六个月内予以处理。第四十一条 公司发行优先股，应在公司章程中载明下列事项：（一）优先股股份总额；（二）优先股参加公司股息分配的顺序、定额或定率；（三）优先股参加公司剩余财产分配的顺序、定额或定率；（四）优先股股东权利义务的其他事项。优先股的股份总额，不得超过注册资本总额的百分之二十。第四十二条 公司可以其盈余或发行新股所得的股款，收回所发行的优先股，但不得损害优先股股东依章程享有的权利。第四十三条 发行优先股的公司，其章程的变更

青海省海南关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施意见

一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义
《条例》的颁布实施，是进一步规范国有土地上房屋征收与补偿活动、保障房屋被征收人合法权益的重要举措，也是深入贯彻落实科学发展观、促进经济社会全面协调可持续发展、构建社会主义和谐社会的必然要求。各级政府和有关部门要充分认识《条例》颁布实施的重要意义，认真领会和准确把握《条例》的内在要求，全面落实《条例》各项规定，强化统筹协调，改进工作思路，建立工作机制，依法做好本地区房屋征收与补偿工作。要加大《条例》的宣传力度，使征收实施单位、被征收人知法懂法，自觉按照《条例》的规定开展房屋征收活动，保障城市建设顺利进行，促进我省经济社会科学发展、跨越发展。
二、建立房屋征收机构，明确工作职责
(一)西宁市、各自治州人民政府和海东行署(以下简称市)，各县、区、市、行委(以下简称县)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。主要职责是：依法作出房屋征收决定并公布；组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见；对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布；因旧城区改建需要征收房屋多数人不同意情况下组织举行听证会；对房屋征收进行社会稳定风险评估；制定房屋征收的补助和奖励办法；组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
(二)市、县级房地产(建设)主管部门是本级国有土地上房屋征收部门。主要职责是：委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督；拟定征收补偿方案，并报市、县人民政府；组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并公布调查结果；与被征收人签订征收补偿协议；与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明的，报请市、县人民政府作出合理补偿决定；依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
(三)各市、县人民政府应指定相关事业单位作为房屋征收实施单位，或设立不以营利为目的事业单位作为房屋征收实施单位，从事房屋征收与补偿的工作人员必须经过有关法律、法规和相关知识的培训。主要职责是：协助进行房屋调查、登记，协助编制征收补偿方案；协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释；就征收补偿的具体问题与被征收人协商；协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。
三、严格征收程序，规范征收行为
(一)市、县级人民政府作出房屋征收决定的项目，应符合《条例》第八条、第九条规定。
(二)符合《条例》第八条规定的征收项目，由项目业主向房屋征收部门提出申请并提交建设项目批准文件、符合相关规划的证明、建设项目规划红线图和国有土地使用权批准文件等材料。房屋征收部门收到项目业主提交的征收申请及相关材料后，应在3日内在房屋征收范围张贴房屋征收告知书，告知被征收人的权利和义务；并委托征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。房屋征收部门应将摸底、调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
(三)房屋征收范围确定后，房屋征收部门应书面通知规划、建设、工商、国土资源、公安、房地产交易登记等部门暂停办理新建、扩建、改建房屋、改变房屋用途、权属和抵押登记、工商登记、迁入户口或分户等相关手续。
(四)房屋征收部门应根据调查摸底情况，拟定征收补偿方案，并报本级人民政府。补偿方案应包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励措施、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
(五)市、县级人民政府确定征收补偿方案前，应当履行下列程序：
1、组织发展改革、城乡规划、国土资源、环保、文物保护、财政、建设(房产)等部门对征收方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；
2、及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况，期限不得少于3日；
3、因旧城区改建需要征收房屋，被征收区域内超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表应当包括被征收房屋所在地街道(镇)、社区(村)组织代表、人大代表或者政协委员、法律工作者等；
4、对国有土地上房屋征收范围较大、涉及被征收户数量大，西宁市超过1000户以上的，其余市、县超过100户以上的，应经市、县级人民政府常务会议讨论决定。
(六)市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应组织人大代表、政协委员、辖区(街道)办事处、辖区派出所及信访、房地产、建设、发展改革、国土资源等相关部门对征收项目的社会稳定风险进行评估，形成社会稳定风险评估报告。
(七)市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应组织规划、建设、国土资源、公安、房产等部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
(八)市、县级人民政府作出房屋征收决定后，应及时在征收范围内公告。公告应载明征收范围、征收补偿方案、征收实施部门、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
四、合理补偿，保障被征收人合法权益
(一)被征收房屋价值补偿包括被征收房屋及其附属物、房屋占用范围内的土地使用权、房屋室内装修价值的补偿。被征收房屋的价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。
(二)被征收房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，被征收人应当在房屋征收告知书发布之日起5日内自行协商选定房地产价格评估机构；若被征收人在此期限内无法通过协商方式选定，则以70%以上户数选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构；若被征收人无法形成多数意见的，由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。公开抽号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在地监察部门、街道(镇)、社区(村)组织代表等参与监督。
(三)被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，具体办法由市、县级人民政府制定。
(四)因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时过渡费或者提供周转用房。搬迁费、临时过渡费由市、县级人民政府确定。
(五)征收非住宅房屋造成被征收人停产、停业损失以及搬迁过渡的，房屋征收部门应当根据房屋被征收前的用途、效益、停产停业期限等因素确定，在停产停业损失补偿办法未出台前，可以参照当地现行标准向被征收人支付。对因被征而无法恢复使用的设施、设备，由具有相应资质的评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。
(六)征收个人住宅，被征收人符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予配租、配售，被征收人可以不轮候。
(七)省、市、县要建立房地产价格评估专家库，成立房地产价格评估专家委员会，房地产价格评估专家委员会成员由房地产价格评估专家和房地产、建设、价格、国土资源等部门人员组成，成员人数为五人以上，其中注册房地产评估师不得少于成员总数的三分之二。
(八)省住房和城乡建设厅应按照《条例》要求，抓紧研究被征收人住房保障、房地产评估机构选定、被征收房屋停产停业损失补偿办法等配套文件，尽快按程序出台。
五、配合条例实施，做好集体土地上房屋征收工作
(一)对集体土地上被征收房屋的补偿，按房屋重置价格结合成新度给予补偿。房屋重置价格由当地建设部门会同价格、国土资源部门进行测算，由各州(地、市)人民政府发布，在每年3月定期公开发布一次房屋重置价格。
(二)对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据市、县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，征收人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。
(三)集体土地的征收标准按青海省人民政府《关于公布征地统一年产值和区片综合地价的通知》(青政〔2010〕26号)相关规定执行。
六、做好项目的衔接，妥善解决矛盾纠纷
(一)新条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理。
(二)建设项目分期实施，建设单位未申请办理房屋拆迁许可证的，也可按原建设项目审批手续继续实施。
(三)新条例实施前已发布征收公告并开始实施拆迁的项目，按照原公告确定的补偿标准执行。
(四)各市、县级人民政府抓紧和同级人民代表大会协商，将今年的保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，保证保障性安居工程建设、旧城区改建项目的顺利进行。
(五)各市、县级人民政府及有关部门要强化政治意识、大局意识和责任意识，按照“属地管理、分级负责”的原则，及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问题，防止矛盾激化，避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件，切实维护社会和谐稳定。要加强舆论引导，妥善应对涉及房屋征收补偿的相关舆情，严防失实报道或渲染炒作。
青海省人民政府
二〇一一年四月十日