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合肥市国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
(二)负责本评估项目的注册房地产估价师；
(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
(四)委托人应提供的评估所需资料；
(五)评估过程中双方的权利和义务；
(六)评估费用及收取方式；
(七)评估报告交付时间、方式；
(八)违约责任；
(九)解决争议的方法；
(十)其他需要载明的事项。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

合肥市国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
(二)负责本评估项目的注册房地产估价师；
(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
(四)委托人应提供的评估所需资料；
(五)评估过程中双方的权利和义务；
(六)评估费用及收取方式；
(七)评估报告交付时间、方式；
(八)违约责任；
(九)解决争议的方法；
(十)其他需要载明的事项。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够

合肥市国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见合政办秘〔2011〕38号
市城乡建委为指导我市当前国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益、保障被征收人合法权益、促进城市建设顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），结合本市实际，制定本实施意见。一、征收职能（一）各区人民政府、三大开发区管委会负责本区域房屋征收与补偿工作。各区（开发区）应当成立房屋征收办公室，具体实施本区域房屋征收与补偿工作，保证征收工作正常开展。（二）市城乡建设委员会应当加强对各区（开发区）房屋征收与补偿工作的监督与指导。市、区相关部门和单位应当根据职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。二、征收与补偿程序具体项目的征收与补偿工作，按以下程序执行：（一）项目建设单位应当按照《征收条例》第八条规定，负责办理建设项目批准证明文件、房屋征收范围图等手续，并将相关材料移交各区（开发区）房屋征收办公室。（二）各区（开发区）房屋征收办公室组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并对调查结果实施三榜公示，组织区级审核。通知相关单位停止办理征收范围内相关手续。（三）各区（开发区）房屋征收办公室组织被征收人选定房地产价格评估机构，对征收范围内房屋进行市场预评估，确定货币补偿的基本价。各区（开发区）房屋征收办公室根据预评估结果，结合区级审核情况，作出征收补偿费用预算。市证照确认小组对预算进行审核。（四）各区（开发区）房屋征收办公室拟定征收补偿方案，报区政府（开发区管委会）。（五）各区（开发区）房屋征收办公室上报方案的同时，应当组织对方案进行论证，并公开征求被征收人的意见，征求意见期限不少于30日。区政府（开发区管委会）应当对征收项目进行社会稳定风险评估。（六）市本级财政投资项目，由市财政或市建投集团公司根据市证照确认小组对预算审核结果，出具资金到位证明文件，并预付20%预算补偿费用到区（开发区）征收补偿资金专户。其他投资渠道的项目，投资主体须根据征收补偿费用预算金额，全额将补偿资金存储到区（开发区）征收补偿资金专户。（七）各区（开发区）房屋征收办公室对方案征求意见情况进行梳理、反馈和修改，公布修改结果并报区政府（开发区管委会）作出房屋征收决定。同时，书面告知市国土资源局，由市国土资源局收回征收范围内国有土地使用权。房屋征收决定应当及时公告。（八）由前期预评估的评估机构以征收公告日为时点，确定最终的分类评估结果和相关修正因素和系数。整个评估过程和评估结果，由公证机关予以公证。各区（开发区）房屋征收办公室与被征收人签订补偿协议。实行货币补偿的，区（开发区）房屋征收办公室凭补偿协议从征收补偿资金专户中支出，补偿被征收人；或向市财政、市建投集团公司申请支付费用用于补偿被征收人。（九）对达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由区政府（开发区管委会）作出补偿决定。（十）不履行补偿决定又不申请行政复议、不提起诉讼的，由区政府（开发区管委会）申请房屋所在地的基层人民法院强制执行。（十一）市、区审计部门全程对征收补偿资金的使用情况进行审计监督。征收补偿结束后，审计部门对征收补偿资金进行决算审计，审计报告作为最终市、区两级费用结算的依据。三、补偿规定国有土地上房屋征收补偿可以实行产权调换或货币补偿，具体为：（一）征收住宅房屋的，实行产权调换为主的补偿方式，按照套内使用面积“拆一安一”；征收非住宅房屋，规划条件允许的，应优先考虑实行产权调换，产权调换按照建筑面积“拆一安一”。征收房屋实行异地安置的，按照现行规定增加安置面积。（二）房屋被征收人选择实行货币补偿的，货币补偿标准按照分类评估结果，再结合被征收房屋具体情况予以修正。（三）产权调换差价、附属物补偿、搬迁费、临时安置补助费和非住宅停产停业损失补贴等补偿仍执行现行规定。违法建设，不予补偿、安置，一律无偿自行拆除。无相关证、照，但在1984年底以前地形图上有标注且产权归属明晰的房屋，可按照上述规定给予补偿。四、评估机构管理对从事房屋征收评估的评估机构实行市场准入制和动态监管制。市房地产局应当会同市城乡建设委员会，加强对从事房屋征收房地产评估机构的管理，保证评估机构依法、公正从业，确保房屋征收市场评估规范有序。（一）市房地产局应当向社会公布一批资质高、社会信用好、实力强的房地产评估机构，并与市城乡建委共同组建房屋征收评估机构库。评估机构应当由被征收人或被征收人代表共同协商选定，协商不成的采取摇号或抽签方式确定；不愿摇号和抽签的，由各区（开发区）房屋征收办公室从评估机构库中随机选择。分类评估的委托费用由征收人承担。（二）评估机构应当依法、客观、真实地进行房屋征收评估、出具评估报告。评估机构在房屋征收评估活动中有出具虚假评估报告或者其他违法违规行为的，由市地房产局按照规定给予处罚。（三）房地产评估结果应当现场公示，评估机构应当安排负责评估的注册房地产估价师现场说明解释。五、其他（一）本实施意见适用于我市国有土地上房屋征收与补偿活动。集体土地上房屋征收补偿工作，按现行有关规定执行。（二）本实施意见自公布之日施行，有效期至2011年12月31日。本意见施行期间，国家、省出台新的政策规定或本市出台新的地方性法规、规章的，按其规定执行。本实施意见施行之前已批准的拆迁项目，补偿安置和程序仍按原规定执行，但有关部门不得强制拆迁。