离婚时房屋增值部分如何计算

婚前，男方贷款买房，婚后，夫妻共同还贷。离婚时，首付款及房产可以归男方，但是共同还贷的增值部分怎么计算？听完视频就清楚了。

最高法为了更好地帮助人们运用新的司法解释，出了一本《婚姻法司法解释（三）理解与适用》。该书中关于增值的计算列举了现今多数法院计算的方式，在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款＋总利息）×房屋现值÷2，即得出另一方补偿的数额。该房屋判归婚前购房者所有，剩余的贷款由其全部偿还。 计算方式（一）： 共同还贷20万首付30万贷70 万 贷款总利息60万 总房款：100万+60万=160万 房屋现值：200万 共同还贷部分（本+息）占总房款（房款+利息）的比例：20÷160=12.5% 共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：12.5%×200万÷2=12.5万 计算方式（二）： 共同还贷20万首付30万贷70 万 贷款总利息60万 总房款：100万+60万=160万 房屋现值：200万 房屋增值倍数：200万÷160万=1.25倍 共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：20万÷2×1.25倍=12.5万 计算方式（三） 共同还贷20万首付30万贷70 万 贷款总利息60万 总房款：100万+60万=160万 房屋现值：200万 房屋增值比例：(200万-160万) ÷160万=25% 共同还贷的一半：20万÷2=10万 对应的财产增值：20万÷2×25%=2.5万 共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：（20万÷2）+（20万÷2×25%）=12.5万 本文章由深圳律师服务网根据网上资料整理发布，仅供与 深圳律师事务所

法律分析：第一种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

第二种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格+已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷的部分。

第三种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)

第四种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)

第五种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)

第六种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分

第七种计算方式：夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分。

法律依据：《民法典》第一千零六十六条 婚姻关系存续期间,有下列情形之一的,夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产:

(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为;

(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用。

【案情】 2006年底，李某为结婚贷款购置一套商品房，总价30万元，其中个人首付20万元，贷款10万元。李某于婚前取得了房产证。婚后，李某与妻子陈某共同还贷6万元。现陈某起诉离婚，并认为现该房屋已升值为40万元，除去李某个人首付20万元，要求分割婚后房屋增值部分的20万元的一半，即10万元。 【争议】 李某认为，该房产系自己婚前购买，婚后虽然是夫妻共同归还房屋贷款，但尚未还清房贷，只应分割共同还贷部分的房屋增值。 陈某认为，该房产增值部分系李某首付20万元所形成的投资收益，依据婚姻法有关规定，一方投资所得的收益，属于夫妻共同所有，理应分割。 【判决】 经评估，该房产的评估价值确为40万元。法院审理后认为，婚后共同还贷的增值部分可归夫妻双方共同所有，故判决李某给付陈某4万元。 【评析】 本案首先应明确房屋的物权归谁所有。《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据此条，该房产依法归李某所有。
因此，本案应以货币形式在夫妻之间分割房屋的增值部分。 对于陈某的观点关于房产增值部分系李某投资所得的收益，正确与否。陈某的诉讼请求是依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于应当归夫妻双方共同所有的财产。但是，该解释规定的是婚姻关系存续期间一方以个人财产投资所得收益，归双方共同所有。并没有规定，一方在婚前投资，在婚后所得收益归双方共同所有。更重要的是，把个人为结婚而买房的行为定性为投资行为，也是错误的。 本案的处理方法及李某的观点，涉及两个问题：
1.婚后共同还贷形成的房产增值部分是否归双方共同所有；
2.尚未还清房贷部分所形成的房产增值部分是否归双方共同所有。 对于婚后共同还贷形成的房产增值部分应归双方共同所有，已经广泛讨论过，得到公众的认可，在此不再赘述。 对于尚未还清房贷部分所形成的房产增值部分。笔者认为不应归双方共同所有，理由如下:
1.尚未还贷形成的增值部分是不确定的。不能否认，房屋有降价的可能，当还贷期间房价跌落，还贷人不能要求对方返还分割的款项。并且，在房贷还清之前，贷款银行是房产的抵押权人，若还贷人无力还款，银行将行使抵押权，房产增值将不复存在。
2.离婚后，一方需要继续还贷，方能保住增值利益，而另一方将不再参与还贷。若此种情况下，双方均分增值利益，显然违反了民法的公平原则。
因此，尚未还清房贷部分所形成的房产增值部分应归继续还贷的一方所有。 法院对本案判决李某给付陈某4万元，正是上述两个问题的解决。基于如下逻辑：双方共同还贷6万元，占房产购买价格30万元的五分之一，现房产升值为40万元，这五分之一即变成了8万元，平均分割，即各4万元。(李昊辉、杨国燕）

离婚时房屋增值部分怎么算

根据婚姻法司法解释
三，对于离婚时房产增值的计算，在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值÷
2，即得出另一方补偿的数额。

离婚时按揭房增值利益归谁?

对于按揭房屋由于房价升值所产生的利益，法律上称为“孳息”，它的归属如何确定，我国法律尚没有明文规定。也正是由于法律规定的疏漏，使得现实生活中法院的判决也不尽相同。

对于该问题，可以按如下步骤处理：

首先，明确该房屋的归属问题。如果该按揭房屋为一的个人财产，那么房屋产生的孳息当然应归一方所有。因为在离婚时，作为配偶的另一方根本无权请求分割该房屋，对该房屋由于市场自身的原因所增值的部分自然也无权请求分割。

其次，如果该按揭房屋为夫妻双方的共同财产，则房屋增值所产生的孳息自然应归双方共有，在离婚时，作为配偶的另一方当然有权请求享有房屋增值所产生的孳息。

离婚房产增值怎么计算，分为以下几种情况：第一种情况，一方在婚前支付了全部房款，并且将房屋的产权登记在一方的名下的，而且婚前已经取得了房屋的产权证。那么，离婚以后，这套房产的增值部分如果是因为市场的行情而自然增值的，就应该属于“自然的增值”，房产的增值部分可以认定为房产方的个人财产。第二种情况，一方在婚前支付了首付款并且按揭贷款付完了全部的购房款，房屋的产权也是登记在自己名下的。婚后却以夫妻共同财产还房贷，以共同的还贷额占全部房款的比例计算。第三种情况，一方在婚前签订了购房合同，支付完首付款项并且按揭付完了全部的房款，婚后取得房产证以后，房产只登记在支付首付款的那方名下，并且婚后夫妻会以共同财产来还房贷。房产的增值应该归两个人所有。第四种情况，一方在婚前买的房屋，但是另一方在婚前或者婚后在房产证上加了名字，房产的增值部分就是夫妻的共同财产。第五种情况，一方支付的首付款以后，并且按揭付完全部的购房款，婚后双方一起还房贷，但是夫妻双方离婚时未取得房屋产权证的，房屋的增值部分也是归夫妻二人所有。