商业房夫妻赠予免税吗?

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假离婚卖房免个税

现在有“满5年唯一住房不缴税”的规定，如果满5年的房子准

备卖时，先假离婚，房产证上减少一个人名，把一套房子做成“满5年唯一”，然后再卖房，卖完后再复婚，这样税就不缴了。

面对潜在的增税压力，有网友在网上表示有合理避税的妙招，“将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售（还需满5年才能避税），卖掉后双方复婚。记者在采访中发现，如今，这种想法在很多想卖房子的人脑海中转悠，已经有一些卖房者打算采用这种方法来避税。

■专家

风险系数大，慎重

擎天柱律师事务所律师徐悦：采取“假离婚”卖房的人，多数属于家中有两套房产，并且办证满5年。只有将两套房产分割到其中一户之后，才能作为唯一住房出售，并且合理避税。从理论上，这种方式看似合理，但却存在很大的风险。因交易房产而办理离婚的案件确实很多，悲剧也很多，相信很多市民都有所耳闻。在现实中，确有些人借机假戏真做，带着一套自己名下的房子却不复婚了。所以应当首先考察一下夫妻感情是否经得住这么折腾。

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“离婚结婚”玩两遍？

还有一种方式在网上疯传，记者在采访中也听到一些买卖房产者议论。

“
第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；

第二步，下家离婚，房产归于下家男（如果有房产的话）；

第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；

第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；
第五步，各自复婚！”

■专家

双方谁玩得起？

徐悦：一次“假离婚”已经存在很大风险，这种方式的风险就不言而喻了。同时，如果为了规避一项税费而不惜离婚、再娶、再离、再婚，这种做法已经有悖道德伦理，视婚姻为儿戏。在这过程中，如果在任何一个环节衔接不正常，将会影响两个家庭的幸福，相信很多购房者和卖房者都玩不起。

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打假欠款官司免费过户

“假离婚”有风险，那么能不能采取其他方式呢？在采访中，也有二手房中介向记者推荐了另外一种“假打欠款官司”的避税方法。

二手房中介小刘说，比如买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户，一分钱的税都不用交。

■专家

钱会花得更多

徐悦：如果欠款拍卖房，法院要公开拍卖，价高者得之。即使拍到了，还要交一大笔诉讼费、执行费，过户时仍然要承担税费，应该说根本逃避不了。另外，一旦法院经过审查认定双方的借款行为不真实或为规避税费，很可能会判决合同无效。而且这种行为很可能还涉嫌违反相关法律，要被追究法律责任。

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签阴阳合同可少缴个税

在采访过程中，有中介告诉记者，之前有人想做两种不同的合同，也就是在买卖过程中，一份是按照正常价格签的保障双方权益合同，另签一份交给房管局，故意把交易总价写得很低，相应的个税就会很少。

■职能部门

绝对不可能发生

市房管局两税所征收一科科长邹启涛：我市在全国比较早地实行了二手房交易电脑估价，通过电脑评估，有一套根据房子新旧、地段、位置等综合评估的计算系统，评估出来的价格比较接近周边房价，如果故意把房价写低，通不过系统评估，也就无法成交。

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用“赠予”名义卖房免个税

记者从我市一些中介公司了解到，这两天，有一些人在房产交易中心办理“赠予”形式的“卖房”。所谓“赠予”就是赠予人把属于其所有的房产无偿地赠送给受赠人。以这种方式过户涉及的税只有契税，不用交个税。

■专家

非亲属间赠予仍缴个税

扬州弘瑞税务师事务所注册税务师顾世汉：有婚姻、血缘及法定继承关系的“赠予”是免个税的，但同时其契税会比正常交易要高，同时还需要交一笔不少的公证费用，这样一来，比普通交易的税还要缴得多一些。如果是非亲属间“赠予”，仍要交个税。

邹启涛：“赠予”在日后的房产交易中也不见得能够沾光，因为房子是赠予的，所以原价就是以“零”计算，日后出售，按照20%征税，本质上就是按照全额的20%来计算，反而不划算。如果被赠予后的房子成为被赠与人的唯一住房，且满了5年，按照现在的情况是可以免个税的，但是现在细则还未出台，并不知道日后的变化，如果有变化，反而会得不偿失。

【几点疑问】

1.为何出现贷款未拨先交税情况？

市房管局房屋权属登记中心主任龚琪虎解释，其实贷款下拨与交税这两方面不存在先后关系。以前贷款买房的人都是先等贷款下拨后再交税，这样是保险之法，因为万一贷款拨不下来，买卖双方会产生矛盾，所以一般都是等贷款发放后再纳税过户。现在不少买卖方为了避免细则落实后多交税，所以先交税，完成过户，之后双方之间再等待资金交付。

但顾世汉表示，这样做买卖双方都承担着风险，如果银行的贷款最终发放不下来，买卖双方已完成纳税。卖房人可能面临尾款拿不到、房子已过户的风险；买房人则会面临批贷未成功或批贷量较少，不能及时付款给卖方的违约风险。

2.二手房过户需带哪些资料？

记者从市房管局房屋权属登记中心了解到，办理二手房过户需要携带以下材料：房产证、土地证（划拨土地还需提供划拨土地准予转让通知书）、转让双方的身份证、户口簿、结婚证（或者单身证明）。

3.现场如何办理过户？

那么，到了交易中心，如何办理过户呢？

转让双方在服务台领取并填写相关表格→1-8号窗口办理产权受理→需要贷款的，到银行办理贷款手续→9-17号窗口缴纳相关税费→1-8号窗口办理→凭身份证、收件收据到3
6、37号窗口领证，过户完成。