离婚时，赠与孩子的房产应该怎么保障？

本期嘉宾： 河南卓源律师事务所律师 彭琛 宋建辉

读者顾女士问：

彭琛律师答复：

根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

为保障孩子的权益，在离婚调解协议生效后，对赠与孩子的房产，可以持离婚协议、房屋所有权证等证明材料，到当地房管局办理房屋过户手续，将房产过户到孩子名下。孩子的户口与房屋所有权没有直接联系，即使户口不转，也不影响房产的过户。

根据《民事诉讼法》规定，法院制作的调解书，经送达签收后生效，调解书中涉及的财产处分不能被推翻，除非能够证明该调解书违法。对于调解书中没有涉及的共同财产，可另行请求法院重新分割。

读者林女士问：

彭琛律师答复：

根据《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

婚后共同贷款买的房产属于夫妻共同财产，即使只有男方的名字，没有共同所有登记，但只要能证明购房合同是在婚后签订，首付款是以夫妻共同财产交付的，也属于合法夫妻共同财产。在房屋产权证上变更登记是更稳妥的一种方式，你可以和配偶一方携带购房合同、结婚证、房屋产权证及个人身份证件等资料到房管局进行变更登记改为共有。

网友苹果派问：

我有一个朋友，他在前两年谈恋爱期间，买了房子，房产证上写的是双方名字，不过钱全部是这位朋友出，女方一分未出。现在他们已分手，女方一直住在房子里（男方已经去另一城市工作）不同意搬走，并且说要把房子买下来，只需要支付一半的钱给我朋友就行。现在想咨询一下专业人士，是不是没有婚姻关系，但是房产证写有她的名字，她也会有产权的一半？如果男方把房子卖给别人，是否需要女方同意才能处理产权？如果我朋友不愿意分房子一半给他前女友，万一要走法律途径的话，需要进行什么样的准备呢？

宋建辉律师答复：

首先，本案中女方享有该房一半的产权。虽然是男方支付了全部购房款，但在房产证上署了女方的名字，这是一种赠与行为，该赠与行为已经生效，女方对房屋的部分产权已经取得。根据《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”男方已经没有权利撤销该赠与行为，故男方无权主张对房屋的全部产权。女方作为房屋的产权人，有权住在该房屋中，但需要对男方进行补偿。其次，在处置该房产时，女方作为共有人，享有在同等条件下的优先购买权，同时由于女方拥有该房屋的一半产权，如果她主张购买该房屋，只需向男方支付一半的房款即可；不经女方同意，男方无权处置该房产。最后，如果你朋友提起诉讼，根据你现在提供的信息，他败诉的可能性很大。

读者陈女士问：

宋建辉律师答复：

首先，对于房子的归属应当先行协商解决，协商不成的，根据最高人民法院《婚姻法》解释三的规定，如能证明首付款确系男方家人支付，那么，该房依法应属于按份共有。其中，家里出资的首付款所占份额应当归你哥单独所有。《婚姻法》解释三第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”你家里出的首付款应当视为对你哥的个人赠与。除去首付款所占份额外，剩余份额应当由你哥和你嫂子共同共有。

网友兰香问：

因为老公有外遇要离婚，孩子协议归我。现在，我婆婆有一套立了遗嘱并经过公证的房子给我的儿子，我担心我们离婚了，我婆婆知道后会更改遗嘱。我老公承诺万一房子不给我儿子了，他欠我一套同等价值的房子。现在他要写个欠条并公证。我想知道，这样的欠条可以公证吗？如果公证了，婆婆的遗嘱未来有变化了，我有权利主张他还房子吗？

宋建辉律师答复：

首先，根据《民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”现在，老公写的欠条是他真实意思表示，在离婚后你才可以主张权利。

其次，签署欠条行为的合法性和真实性，依法属于可以公证的范围。但是具体到这种特殊情况，是否可以公证，建议你去公证部门再行咨询。即使该欠条不进行公证，在离婚后你或者你儿子仍然有权主张该欠条上享有的权利。

网友花花田问：

彭琛律师答复：

协议部分不合法。本案属于自然人间的借贷纠纷。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》中对利率限制做了明确规定，即“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超过此限度的，超出部分的利息不予保护”。

本案中双方贷款利率明显已经高出了法定的同期银行贷款利率的四倍，对于超出的部分，法律不予保护。