拆迁安置房离婚时房产如何分割

1、(1)有遗嘱的按遗嘱，无遗嘱的父母，子女，配偶均为第一继承人，按人均分。

(2)咨询当地公证处。

(3)需要的材料：拆迁协议书、安置单、产权注销证明

(4)拿到继承公证书以后，办理房产登记时可以直接改为子女(继承人)的名字。

(5)和普通房产的继承一样处理。

2、若属征地拆迁安置房，房屋所有权人死亡，继承人需先至公证处办理继承权公证，到市国土局补交出让金，再由继承人带好房屋权属登记申请书、继承权公证书、房产证、身份证、婚姻状况证明、房屋所有权证配图(由有资质的房产测绘机构提供)以及其他登记机构认为需要的有关证明材料至房产登记机构办理房产继承转移登记手续。

分割商品房的法律适用的解读

（1）还未取得产权或未取得完全产权的房屋如何分割

根据《中华人民共和国婚姻法》司法解释(二)第二十一条之规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。

（2）在婚前已取得完全产权的房屋如何处理

最高人民法院《婚姻法司法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

依照法律规定一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种情况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。

对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产证登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷的，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是还钱个人财产（还钱个人支付首付款及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，本解释第十条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是，既要保护个人还钱财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。

本案中王某与马某结婚用房就属于被告马某于婚前支付首付款按揭贷款购买并取得房屋产权证的商品房。其双方婚后利用工资进行还贷。王某依法有权对其婚后参与还贷的款项进行分割和补偿。

（3）夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋的分割

此种情形，无论房产证上是谁的名字，都不影响夫妻共同财产的性质。该房产按照双方认同的价值或者市场价格进行分割。

另外，分清权益部分和债务部分。现在按揭贷款购买房屋比较普遍。所以，我们要计算出还贷部分和未还贷部分除去，将未还贷部分剔除，再依法对其房产价值进行分割，由取得产权房继续承担未还贷部分的本金和利息。

对于婚后房屋的增值部分，根据物权法中法定孳息原理，应属一人所有。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为共同财产。

（4）夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋处理。

根据《解释（二）》第二十一条，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再有任何一方另行向法院起诉。

随着城市化进程的推进，很多房子因建设的需要被拆迁，政府尽可能新建更多的安置房，以不断满足拆迁户的需求。离婚案件中，拆迁安置房的分割争议也越来越多，那么在离婚诉讼中应该如何分割拆迁安置房呢？请阅读下面的文章了解。

1、婚前一方父母的个人财产，婚后被拆迁，拆迁安置房登记在夫妻一方名下的情况。

婚前一方父母的个人财产，婚后被拆迁，将拆迁安置房登记在夫妻一方名下，应视对子女的赠与。对此情况，笔者认为应适用《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》第22条“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”之规定。如果父母没有明确表示赠与一方，拆迁安置房属于夫妻共同财产。 婚前一方的个人财产，婚后被拆迁，分得拆迁安置房的情况。

2、婚前一方的个人财产，在婚后因政府的拆迁政策被拆迁，以产权调换方式取得拆迁安置房，且没有缴纳被拆迁房和安置房差价的情形。笔者认为，此情况下获得的拆迁安置房仍属于一方的个人财产，它只是婚前个人财产形式的一种转化，其价值取得于婚前。如果被拆迁房和安置房之间存在差价，且以夫妻共同财产出资结清的，此拆迁安置房属个人财产还是夫妻共同财产?笔者认为，拆迁安置房是以产权调换方式取得的，是对一方个人财产的转换，不能改变拆迁安置房为婚前一方个人财产的性质。离婚时，房屋所有权人应当给予另一方就以夫妻共同财产出资结清的差价部分给予补偿。

随着工业化、城市化进程的加快，拆迁安置已成为一项重要的民生工程。离婚案件中关于拆迁安置房的分割矛盾也越发凸显。本文试从离婚诉讼中拆迁安置房分割存在的难点、分割规则等进行分析和阐述。

一、拆迁安置房的取得及特点

物权的取得，主要有原始取得和继受取得两种方式，原始取得又称固有取得，是直接依照法律的规定而取得物权；继受取得又称传来取得，是指财产所有权通过某种法律事实，从原所有人处取得所有权，这种所有权的转移，意味着一方所有权的丧失，另一方所有权的取得，如通过合同关系而取得财产所有权，就是继受取得。拆迁安置房是政府因城市规划、土地开发等需要进行拆迁，而安置给被拆迁人，其安置的对象是特定的动迁安置户，既有国有土地上的居民，也有集体土地上的农户。被拆迁人是基于拆迁补偿协议而获取安置房，从法理上来说属于继受取得。为保障顺利拆迁，各地政府制订了许多形形色色的优惠条件，如被拆迁房屋面积超过100平方米，可安置两套以上的拆迁安置房；拆迁安置房的价格按面积的不同适用不同价格等等，与普通商品房相比，拆迁安置房具有价格低廉，产权来源复杂，政策性强等特殊性。

二、离婚诉讼中分割拆迁安置房存在的难点问题

法律是建立在一定经济基础上的上层建筑，是为适应经济社会的发展应运而生，具有相对的稳定性、抽象性，而现实社会中的问题却是具体的、多变的，想制定一个包罗万象、永久适用的法律只是人类的一个美好幻想。纵观我国的婚姻法及相关司法解释，虽然也对夫妻共同财产的认定及分割作了些原则性规定，但这些规定因过于原则，实际操作性不强。特别是近年来，随着我国房地产市场的快速发展，拆迁安置房、按揭房等各种性质的房屋层出不穷，法律不可能对每一种性质的房屋作出一个明确的规定，加上房屋拆迁安置房因拆迁补偿方式、产权来源复杂等因素，导致司法实践中离婚财产分割时存在很多难点。

（一）离婚当事人对拆迁安置房的权属容易发争议

房屋作为不动产，对一般家庭来说，是一项重要的固定资产，夫妻双方离婚时对房屋的权属争议已经变得极为普遍，同时也成为诉讼离婚中合理处置财产问题的一大难点问题。其一是折迁安置房不仅受法律、法规的调整，还受到当地政府相关政策的约束，具有较强的政策性，有的拆迁安置房存在补差价或按居住人口、拆迁奖励、补助等因素进行安置情形，导致双方当事人对拆迁安置房属于夫妻共同财产还是个人财产引发争议；其二是婚姻法及相关司法解释与物权法、地方产权登记制度相关理念存在冲突，如婚前一方的个人房产，不存在补差价或按居住人口因素，该拆迁房屋在当事人婚姻存续期间取得，根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释之规定：该拆迁房应属夫妻一方个人财产，而现行房屋产权登记制度要求办理房产登记时必须夫妻双方同时到场，产权登记在夫妻双方名下，如登记在一方名下，须提供单身证明，由此可见产权登记在双方名下并当事人的真实意思表示，而根据物权法的规定该产权登记在夫妻双方名下，拆迁房屋应属夫妻共同财产。有人认为产权登记在双方名下，无异是对个人财产的又一次重新分配，显然如果不调整现有的产权登记制度，离婚时双方当事人仍会为拆迁安置房的权属产生矛盾。

（二）离婚当事人对拆迁安置房的价值难以达成协议

随着市场经济的发展，中国的房地产价格一直居高不下，这几年房屋的增值已是不争的事实，拆迁安置房因享有一定的政策优惠，与商品房相比置换时价格相对来说较低。离婚案件中，当事人即使对房屋权属没有争议，但谈到房屋的价值时却各执一词，特别是国有土地上的拆迁安置房与集体土地上的拆迁安置房的价值当事人难以达成协议，成为分割财产的一个难点。有人主张拆迁安置房不论是集体土地，还是国有土地，其享有一定政策优惠，不能按市场价分割；有人主张国有土地上的拆迁安置房不受上市交易限制，应按离婚时市场价分割；有人主张集体土地上的拆迁安置房受上市交易限制，在市场价的基础上，扣除营业税和综合地价后再进行分割，凡此种种，莫衷一是，在无法达成协议的情况下，当事人最终只能在法院的主持下选择有资质的鉴定机构进行评估，此举既增加了诉讼成本，又不利于当事人及时解决离婚纠纷。

三、离婚诉讼中拆迁安置房的分割规则

因拆迁安置房在离婚案件分割存在许多难点，各地法院在处理类似案件时，不同的法官会作出不同的裁决，司法实务中探讨拆迁安置房的分割规则成为必然。笔者认为，分割拆迁安置房目前虽然无明确的法律规定，但在坚持男女平等，适当照顾妇女及未成年子女的利益、有利于生产生活等法律基本原则上，根据拆迁安置房的来源、拆迁补偿协议的约定等因素，具体情况，具体分析，不同情况，不同对待，最终会找到解决问题的方法。本文针对实务中容易发生争议的几种情形，阐述一下离婚案件中拆迁安置房分割规则：

（一）夫妻一方婚前财产，婚后被拆迁，分得拆迁安置房的情况。

婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋没有过任何添附行为，拆迁时也没有补偿过任何差价，且登记在一方名下，此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化，该拆迁安置房应该是个人财产。如登记在双方名下，该拆迁安置房应认定为夫妻共同财产还是个人财产？实务中有人主张根据《物权法》规定该拆迁安置房应属夫妻共同财产，没有明确产权份额的，应平均分割。该观点虽然符合《物权法》的规定，实现了形式上的公正，但这种简单处理会导致实质上的不公平。依据《婚姻法》第十八条及《婚姻法》司法解释三第五条之规定，该拆迁安置房如果未登记或登记在一方名下，应是个人财产，一经登记在双方名下则为夫妻共同财产，对原产权人来说是不公平的。根据现行产权登记制度，当事人办理房产证需夫妻双方到场，并提供结婚证，单身者则提供单身证明，可见登记在双方名下并非原产权人的真实意思表示，这种“被登记”房产的情形在笔者所在城市屡见不鲜。笔者认为虽然该拆迁安置房依《物权法》应当认定为夫妻共同财产，但在处理这种拆迁安置房时，不能只考虑物权的公示原则，还应考虑民法的公平、公正原则以及产权登记时当事人的真实意思、拆迁安置房的来源等因素，对被拆迁安置房的原产权人予以适当多分。

如婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附，此拆迁安置房是夫妻共同财产还是个人财产？笔者认为，扩建或添附的部分属于夫妻共同财产，在具体确定房屋的归属时，应着重考虑所有权份额较多的一方。

一方婚前财产，婚后被拆迁，取得拆迁安置房存在补差价的，此种情况笔者认为应考虑所补差价的来源，如补的差价是原拆迁产权人用个人婚前财产出资或用拆迁人补偿给特定原产权人的附属物、装饰、装潢，树木等补偿款予以冲抵，则应认定该拆迁安置房仍然属于一方的个人财产；如果差价是用婚后夫妻共同财产结清的，这就需要分析被拆迁房的价值和所补的差价在拆迁安置房中各自所占的比例，所补差价的比例部分就是夫妻共有财产。

实务中还有一种情况是婚后夫妻双方共同出资对一方的拆迁安置房进行装潢的情形，此种安置房应认定为夫妻共同财产还是个人财产？笔者认为装潢是拆迁安置房取得之后对房屋的一种修饰，装潢款与房屋产权的取得没有任何关联性，这种情形并不能改变拆迁安置房为原被拆迁房屋所有人一方个人财产的性质。但是对于该部分出资，离婚时应从公平角度出发，由产权登记一方对另一方进行补偿。

（二）夫妻一方婚前承租，婚后共同出资购买的房屋被拆迁，拆迁安置房登记在夫妻一方名下的情况。

婚姻存续期间两人共同出资购买一方婚前承租房，因政府拆迁以产权调换方式取得安置房，因登记在一方名下，产权人主张应属一方个人财产，笔者该种情形下产权并无争议，根据《婚姻法》解释二第十九之规定：由一方婚前承租，婚后用共同财产购买原房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。从该条款可以确认夫妻一方的承租房经过双方共同出资购买后已成为夫妻共同财产，以产权调换方式取得安置房，即使登记在一人名下仍属夫妻存续期间的共同所得，因此该拆迁房屋的取得无论从财产的形成，还是取得时间上，均应认定为夫妻共同财产。

（三）一方父母的拆迁安置房在夫妻双方婚姻存续期间登记在一方或双方名下的情况。

为避免产权过户带来不必要的麻烦，在政策许可的情况下，许多父母直接将自己的拆迁安置房屋登记在其子女或子女夫妻双方的名下。根据2011年8月13日施行的《婚姻法》司法解释三第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果该拆迁安置登记在自己子女一方名下当属夫妻一方个人财产，如果登记在双方名下属于夫妻共同财产。实践中碰到父母为子女婚姻的长久考虑，附条件地将拆迁安置房登记在子女夫妻双方名下，笔者认为，该附条件只要不违反法律、法规强制性规定，不违背公序良俗，离婚时可依协议的约定进行分割。

拆迁安置房系离婚诉讼中的新问题，且呈发展趋势，本文仅就实务中几种有争议的拆迁安置房分割难点、分割规则作一粗浅探析，旨在抛砖引玉。笔者期望在现行的法律及司法解释的基础上，相关部门能对拆迁安置房的归属、处分尽快制定一个明确指导意见，调整相关的产权登记制度，以便当事人妥善处理财产纷争。

一些群众由于种种原因，想进行拆迁安置房买卖，那么，拆迁安置房可以买卖吗？

有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：

（1）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；

（2）一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

（3）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

如何购买拆迁安置房受法律保护？

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