婚前房产婚后拆迁安置房

1、(1)有遗嘱的按遗嘱，无遗嘱的父母，子女，配偶均为第一继承人，按人均分。

(2)咨询当地公证处。

(3)需要的材料：拆迁协议书、安置单、产权注销证明

(4)拿到继承公证书以后，办理房产登记时可以直接改为子女(继承人)的名字。

(5)和普通房产的继承一样处理。

2、若属征地拆迁安置房，房屋所有权人死亡，继承人需先至公证处办理继承权公证，到市国土局补交出让金，再由继承人带好房屋权属登记申请书、继承权公证书、房产证、身份证、婚姻状况证明、房屋所有权证配图(由有资质的房产测绘机构提供)以及其他登记机构认为需要的有关证明材料至房产登记机构办理房产继承转移登记手续。

拆迁安置房买卖合同的法律效力是，如果该安置房能获得产权的，并且合同是由具有相应的民事行为能力的人订立的，意思表示真实合法，不违背公序良俗的，则该合同是有效的。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条   件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第四百七十条   合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
《中华人民共和国民法典》第四百九十条   当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

被拆迁人以将来可能取得所有权的拆迁安置房屋为标的物签订房屋买卖合同，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。

也就是说，以尚未取得产权证的拆迁安置房进行买卖原则上有效，但实践中存在很多拆迁安置房买卖合同无效的判例，需要特别注意。以下是可能导致无效的几种情形：

1、 未经安置房共有人同意。

2、 资格转让与身份关系密切相关，基于特定身份为基础的合同权利人具有人身依附性，转让因违法而无效。如：不具有同一集体经济组织成员资格的买受人购买集体土地上的安置房，因违法而无效。

3、 出卖人在安置房未确定前，享有的仅是某种特定性质安置房的请求权，而非房屋所有权。

4、 买卖标的物表述不清，回迁安置房尚未定位，回迁指标无法更名，买卖合同标的物不确定而导致合同无效。

其中，对于拆迁安置房为共有情形的无权处分，是否一定无效，实践中应区别对待。如果共有人事后收受安置房售房款，应视为对安置房处分行为的追认。因此，为防止因遗漏安置房的共有权益人而事后发生争议，受让拆迁安置房时，买受人除与被拆迁人签订受让合同之外，应尽可能取得拆迁发生时确定的被安置人书面同意。

一些群众由于种种原因，想进行拆迁安置房买卖，那么，拆迁安置房可以买卖吗？

有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：

（1）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；

（2）一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

（3）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

导读：离婚财产分割中，离婚房产如何分割永远是焦点中的焦点。各种复杂的情况已经把一对对的离婚夫妻搞得云里雾里。随着拆迁的规模化，越来越多的离婚夫妻对婚前个人房屋，婚后拆迁补偿款，离婚如何分割充满了疑问。那么，对于婚前一方的个人住房，婚后拆迁给的拆迁补偿款，离婚如何分割呢？以下由广州朱俊凯律师为您分析：

婚前个人房屋按照法律的规定属于婚前个人财产。根据婚姻法及其司法解释的规定，夫妻个人财产范围有：一方婚前的财产；一方因身体受到伤害获得的赔偿（医疗费、残疾人生活补助费等）；遗嘱或赠与合同确定只归一方所有的财产；一方专用的生活用品；其他应当归一方所有的财产。因此，婚前个人房屋属于一方婚前的财产，属于一方个人财产，不随婚姻生活的加长变成夫妻共同财产，离婚财产分割时不参与分割。

因此，婚前个人房屋，婚后进行拆迁所得的补偿款属于原所有人个人所有。该补偿款虽然是双方在婚姻关系存续期间所得，但其实是个人房屋产权的权利转换形式。该补偿款的取得是以个人房屋的拆迁为前提。因此，应属于原所有人一方个人财产，在离婚时，由原所有人享有，不作分割。

但如果在拆迁时，拆迁部门对被拆迁房屋以货币补偿形式进行补偿的房屋超出原房屋面积，则应根据超出的面积的性质进行认定：如果超出面积是对原住房的等值补偿，则该安置房应是原所有人的个人财产；如果超出面积要求原所有人购买，而且是以夫妻共同财产购买的，则不能全部认定为一方的个人财产，而应作为以个人财产投资取得的收益。按照《婚姻法解释（二）》第11条的规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益为夫妻共同财产。该收益即增值部分应作为夫妻共同财产予以分割。

因此，婚前个人房产，婚后获得的拆迁补偿款，离婚如何分割就需要具体看是否是原值补偿，按照房屋原来面积进行的补偿则属于一方同财产，离婚时参照离婚财产分割的原则进行分割即可。

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