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目前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点并不统一，究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书中关于违反认购书应如何承担法律责任态度不明朗，未作出清晰、明确、有说服力的表态，下级法院作出截然相反的判决都能从该书中找到判决理由，以致各地法院在处理具体案例时出现法律适用的混乱局面。不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决，显然违背“相类似者，应为相同的处理” 的法理，无疑会损及法律的权威性。
下面是上海市高级人民法院、浙江省高级人民法院两个完全不同的判决。
一上海高院认为：根据现有法律规定，在违背预约合同（认购书）的约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，并不包括强制缔结本约的责任（即不能由法院判决强制开发商按原价与购房人签定合同并将商品房卖给购房人）。
张玮诉上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司别墅认购合同纠纷案〔案号：（2005）沪高民一（民）终字第122号
2003年8月22日，张玮与上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称佘山公司）签订别墅认购协议，约定：张玮认购佘山公司的A5高尔夫别墅，价格为地上部分8000元/平方米，地下部分为3000元/平方米，土地部分为1656元/平方米；在签约当日张玮应向佘山公司支付人民币100万元认购费；佘山公司需在取得预售许可证后5个工作日内书面通知张玮；张玮认购权的有效期限为从认购协议签订日起至佘山公司取得预售许可证后的第15天，如超出有效期限张玮仍未就所挑选的物业签订商品房预售合同，则视为放弃认购权，佘山公司不计息退还认购费；如张玮在规定期限内与佘山公司签订商品房预售合同，则张玮签约时标的物业所处位置和户型及外立面风格将与张玮签订认购协议时的选择一致，认购款可抵购房款的一部分。在签约当日，张玮向佘山公司支付了认购费100万元，并选择了别墅户型。
2004年9月7日，佘山公司通知张玮，其已经取得讼争别墅的预售许可证，要求张玮按总价1200余万元（比双方原约定价格高400多万元）的价格签订预售合同。张玮不同意该通知中的售价，要求按原约定价格签约，未果，遂向上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）提起诉讼，请求判令：1、佘山公司按双方认购协议约定价格与张玮签订A5别墅的买卖合同；2、若因佘山公司原因导致张玮无法与佘山公司签订买卖合同的，则判令佘山公司赔偿A5别墅现市场价（约2000万元）与双方原约定售价（约800万元）的差价。
上海一中院认为：张玮与佘山公司签订的认购协议为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用之原则，将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后，张玮按约支付了认购款，但佘山公司在2004年9月7日发函通知张玮签订正式的商品房买卖合同时，所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件，违背了合同法所规定的诚实信用原则和公平原则。根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定，没有赋予预约以强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务，故张玮要求强制佘山公司缔约并将房屋销售给张玮的诉讼请求不予支持，但佘山公司对其不遵循诚实信用原则履行签订本约义务之行为应承担相应的法律责任。张玮主张的差价损失实为预售合同项下的履行利益，鉴于预约合同与预售合同之性质不同，张玮所支付的认购费亦非购房款，故其关于差价损失的诉讼请求缺乏合同与法律依据，难以支持。但是，由于佘山公司不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务，导致张玮缔约机会的丧失，佘山公司应对此承担责任并作出相应赔偿。遂依据合同法第四十二条等，参照佘山公司通知签约价与双方原认购价的差价400余万元，判令佘山公司除返还认购款外，另酌情赔偿张玮约200万元。
一审判决后，张玮不服，向上海市高级人民法院（以下简称上海高院）提出上诉（在本案二审期间，佘山公司以约2000万元的价格将讼争别墅出售给他人）。
上海高院认为：预约合同属前缔约时期缔结的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。根据现有法律规定，在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制缔结本约的责任。驳回张玮上诉，维持原判。
二浙江省高院认为如果认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，则开发商应履行缔约义务（即按认购书主要条款包括原价继续履行）
陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案〔案号：（2003）浙民一终字第271号〕
陈小红与浙江福田房地产开发有限公司（以下简称福田公司）于2000年11月11日签订《福田花园预订单》一份，约定由陈小红向福田公司订购福田花园营业房：340平方米，单价3140元/平方米，预交订金4万元，交房日期为2003年5月，陈小红应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项，其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。若陈小红逾期未办理合约手续、支付款项则以违约论，订金不予退还，视为放弃购买。陈小红于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。2001年11月30日福田公司取得了包括本案讼争房屋在内的商品房预售证。福田公司于2003年3月20日向陈小红发出通知一份，以房屋拆迁难度大、开发成本增大为由，提出若要继续购买所预购的营业房则以现价6000元/平方米的9折优惠销售，若不愿意购买的则双倍返还订金。2003年3月27日，陈小红委托律师向福田公司发出公函一份，对福田公司提出的解决营业房问题的两种方案明确表示反对，并要求按照双方在《福田花园预订单》中约定的房屋面积及单价办理购房手续。因双方协商未果，陈小红于2003年7月23日向杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起诉讼，请求判令福田公司全面履行与陈小红签订的营业房预订合同。
杭州中院认为：陈小红与福田公司签订的《福田花园预订单》仅系双方当事人为日后签订商品房预（销）售合同的预约。现因福田公司已就陈小红所订购房屋的面积及单价进行单方变更，陈小红对此不予认可，双方已就讼争房屋的买卖合同内容无法达成一致意见，而该合同的成立应以双方当事人的真实意思表示一致为前提，即双方签订该预订单意欲签订商品房预（销）售合同的目的已无法实现，双方签订的上述预约已无法继续履行，遂判决驳回陈小红的诉讼请求。
一审判决后，陈小红不服，向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）提出上诉。
浙江高院认为：双方签订的《福田花园预订单》对陈小红向福田公司订购福田花园营业房的面积和单价均作了明确约定，并注明交房日期，已经具备商品房买卖合同的主要条款。此外，双方在预订条款中还明确约定：陈小红应在接福田公司通知后十天内，前来按（约）订立商品房预（销）售合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处，预付订金不予退还，并以自动放弃论；购房订金可以冲房价款；其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。根据上述条款内容，签署商品房预（销）售合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以预订单中的约定为准，其他条款只需根据商品房预（销）售合同格式文本和交易习惯即可确定。双方当事人的上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。福田公司要求提高单价，陈小红不予同意，合同并未变更，双方仍应按照预订单的约定履行。本案亦不存在法律上或事实上不能履行的情形，只要福田公司按约履行，双方的合同目的就能实现。故依照合同法第一百零七条撤销原审判决，改判福田公司与陈小红签订的《福田花园预订单》继续履行。
三 支持上海高院、浙江高院完全不同判决的权威观点
1、支持浙江高院的观点。
《房地产司法解释实例释解》（人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编）第35页—38页，认购书在什么情况下向商品房预售合“转化”，一是具备商品房销售合同的主要内容，“只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号和价格内容，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款，那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容。” 二是出卖人按照约定收受购房款。
关于违反认购书（预约）是否应当承担继续履行的违约责任。对此问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社，最高人民法院民事审判第一庭编著）也没有作出明确表态，更未见法理分析，而只是引用了吴颂明著《预约合同研究》（以下简称吴颂明文）、谭蓉著《浅析商品房销售中的认购书》（以下简称谭蓉文）以及刘俊臣文的观点。但对违反预约是否应当承担继续履行的违约责任，吴颂明文、谭蓉文、刘俊臣文观点并不一致：吴颂明文认为，如果预约当事人违反“带未决条款的预约”，则“可能承担强制实际履行之责任”；而刘俊臣文、谭蓉文则显然反对违反预约应承担继续履行的违约责任。
2、支持上海高院的观点。
《房地产司法解释实例释解》（人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编）第68页，该书指出“在实践中关于商品房买卖合同的主要内容的争议问题之一，就是认购书缺少上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的几项，认购书是否可以直接认定为商品房预售合同。我们认为商品房买卖合同的标的物具有特殊性，因为房屋是消费者最主要的生活资料，买受人最直接的目的是在对房屋所有权完全有效的行使，房屋要满足人们基本生活的需要，买受人要对房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、装饰、产权登记等等。《商品房销售管理办法》第十六条前十项内容都是产权人行使所有权的必备条件，也是房屋作为基本生活资料应符合现代社会要求的基本内容，否则，买受人将无法圆满地对商品房实现占有、使用、收益和处分的权能。因此，原则上，对于认购书应当包含的商品房买卖合同的主要内容，除《商品房销售管理办法》第十六条后三项外，其它各项不能缺少。” （与支持浙江高院的观点是同一本书，只是不同的页数）

法律链接：
《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

一、基本案情
王某系北京某地产公司(以下简称“地产公司”)员工，王某自 2005年2月28日起与地产公司建立劳动关系，任销售部管理人员，双方签订了期限为2008年1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金。2008年8月1日，王某被确诊为肺结核(无传染性)，医师开具的治疗期为9个月。2008年12月31日，合同到期，但双方均未提出终止合同，王某继续在公司上班，双方形成事实劳动关系。2009年1月31日，公司以双方合同已在2008年12月31日终止为由，不让王某继续到公司上班，并在2月17日向王某发出《关于终止劳动合同的通知》，提出其定于2008年12月31日(即原劳动合同到期日)不再续签劳动合同，终止与王某的劳动关系。地产公司仅支付王某2008年12月31日前的工资，及一个月工资标准的经济补偿金。王某则认为公司支付的经济补偿金数额过低，经与公司协商不成，王某向北京某区劳动争议仲裁委员会提起了仲裁申请。
二、审理结果
申诉人称：本人于2005年2月28日入职北京某地产公司，任销售部管理人员，2008年月平均工资为8458元，其中包括基本工资1000元，岗位工资3620元，加佣金。双方最后一份合同期限为2008年1月1日至12月31日。2008年8月1日，本人被确诊为肺结核，医师开具医疗期为9个月。合同到期后，双方劳动关系并未终止，本人一直工作到2009年1月31日，之后单位称劳动合同终止了，不让本人继续上班。2009年2月17日，公司向本人下发了终止劳动合同通知书，次日支付了部分补偿金，本人不认可单位支付的标准，协商未果、。因此向劳动争议仲裁委员会提出仲裁请求，要求北京某地产公司：1、支付违法解除劳动合同双倍经济补偿金67664元及50%额外经济补偿金33832元;;2、支付2009年1月1日至2月7日工资15071元及25%经济补偿金3767.75元;3、支付2008年年终奖工资4620元及25%经济补偿金1155元
被申诉人辩称：认可申诉人关于入职时间、岗位及工资构成的主张，但不认可申诉人主张的具体工资数额。申诉人享受佣金待遇，故不再享受年终奖。被申诉人在合同到期前一个月已经通知申诉人终止合同，且申诉人出勤至2008年12月31日，当日双方的劳动合同到期终止，并就有关未结算的佣金、工资及补偿金等进行了协商，签署了书面协议。因此，不同意申诉人的申诉请求。
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举报是指任何组织和个人向有关单位申诉、控告或者检举违法行为的行为。举报是我国宪法和法律赋予公民的一项民主权利。我国宪法第四十一条规定：中华人民共和国公民对于任何国家机关和国家工作人员，有提出批评和建议的权利;对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为，有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利，但是不得捏造或者歪曲事实进行诬告陷害。对于公民的申诉、控告或者检举，有关国家机关必须查清事实，负责处理。任何人不得压制和打击报复。由于国家机关和国家工作人员侵犯公民权利而受到损失的人，有依照法律规定取得赔偿的权利。
举报为专门机关监督提供了有效的渠道和有用的线索。举报既方便了组织和个人行使监督权利，又方便了专门机关履行职能，实行专门监督.实现丁群众监督和专门机关监督的有效结合。组织或者个人行使监督权利的方式可以很多，如提出建议，当面批评，或者进行工作检查，等等，举报只是其中的一种。
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举报权利实际上是一种监督权利。举报权利的内容是多方面的，主要包括：(1)自愿举报。举报人可以举报，也可以不举报。是否行使举报权利由举报人自己决定，其他任何单位和个人都无权干涉，不能强制举报，也不能妨碍举报。(2)选择举报受理机关。举报人进行举报的时候，可以凭主观判断选据举报受理机构，不必受到举报机构级别和管辖分工的限制。(3)选择举报时间和举报方式。(4)有权决定是否实名举报。(5)获得保护。对于侵犯举报人合法权益的情况人有权投诉，要求予以处理。(6)获得损害赔偿的权利。(7)获得必要奖励的权利。

华中地区：
1、河南拆迁：拒绝公开立项，得到行政复议申请书答复书。
2、湖北拆迁：从土炮卫士到理性维权。促成当事人与对方在拆迁补偿协议达成一致，签订了书面协议。
3、湖南拆迁：两度补签增额补偿协议。补偿拆迁款8万。
4、湖南拆迁：十被征地农户的维权。增加了20万元征地补偿款。

西北地区：
1：甘肃拆迁：如何应对无法无天的拆迁裁决。破除强拆危局。

东北地区:
1、辽宁拆迁：尚未建起的商用安置房。拆迁人将放弃近乎10万元的房屋差价额，按每年15万元进行营业损失补偿。
2、吉林拆迁：拯救强拆命运下的厂房。40万元签订了拆迁补偿协议。
3、黑龙江拆迁：获得回迁安置的营业用房。拆迁人对当事人进行了原位置回迁安置。
4、黑龙江拆迁：嵌套式维权。厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万。

西南地区：
1、贵州拆迁：被成功复议的用地批复。解决用地批复复议受阻。

华南地区：
1、广东拆迁：打好规划二审好翻身。上诉中级人民法院，最后裁定区人民法院重新审理城市规划局所作建设用地规划许可行政行为。

华北地区：
1、北京拆迁：迅阻裁决，猛涨补偿。实现了高达220万元的理想补偿。
2、北京拆迁：协议书性质定乾坤。拆迁方履行以两间承租房取得的拆迁补偿款38万余元的价格拆除其所有房屋，以1997.64元/平米的价格选购新建小区特惠商品房三套的协议。
3、北京拆迁：输了官司赢了钱。承租商户从0补偿到270万补偿。
4、北京拆迁：法律代言。将补偿额度提升至210万元，并补充安置两套经济适用房
5、北京拆迁：半个月紧急维权，拆迁补偿速增两倍。补偿额提升到100万元。
6、河北拆迁：先后被判违法的建设用地规划许可证、拆迁许可证。建设用地规划许可被撤、拆迁许可被判违法、裁决被判违法、强拆决定被判违法
7、天津拆迁：城管强拆拆迁户废墟重建房被判违法。市管理综合执法局违法行政。

华东地区：
1、山东拆迁：二破虚假拆迁 力保经营用房。证明宾馆用地不在拆迁的用地范围之内，最终不再拆除宾馆。
2、山东拆迁：从获补40万到获补120万。另行提供与原厂房面积相同的土地用以重新建厂经营，并给予120万元货币补偿款。
3、山东拆迁：十商户的理想拆迁补偿之路。10商户中，2户的签约额高达100万元，另2户的签约补偿额则是80万元，其他6户也因房而异地取得了理想补偿，额度从40万元到80万元不等。
4、山东拆迁：事实与雄辩。企业拆迁补偿从20万增至200万。
5、安徽拆迁：裁决后维权实现高于市场价的补偿。高于市场价的75万元补偿款。
6、江苏拆迁：沛县最牛拆迁维权案。原地安置了三套商品房，并额外给予了一笔数目不菲的安置补偿款。
7、江苏拆迁：房屋被偷拆后的理想补偿。以两套面积均为140平方米的房屋以及8万元货币补偿的对价签订了拆迁补偿协议。
8、江苏拆迁: 金牌律师的谈判能力。 争取到近900万巨额补偿.

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吉林省棚户区房屋拆迁补偿安置若干规定

第一条 为加快我市棚户区改造，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市棚户区改造建改项目的顺利进行，根据《吉林省棚户区房屋拆迁补偿安置若干规定》及有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条 凡在我市城市规划区内由市棚户区改造领导小组(办公室)确定的棚户区内的房屋拆迁适用本规定。

第三条 棚户区改造要坚持统一规划、统一政策、统一拆迁、统一建设的原则。

第四条 房屋拆迁补偿方式可以执**屋产权调换，也可以实行货币补偿。

第五条 房屋产权证照上记载为住宅，但被拆迁人利用房屋的某一部分从事经营活动，具有住宅兼营业的下列情形之的，按住宅房屋安置补偿。

1、利用自家住宅房屋阳台从事经营活动的：

2、利用自家住宅的某一间房屋从事经营活动的；

3、未经批准在自家住宅房屋附近搭建临时简易房屋从事经营活动的；

4、将自家住宅房屋腾出从事经营活动，又未经批准在自家住宅附近搭建其它建筑物居住家庭成员的；

5、在一套住宅房屋内既居住家庭常住人员又从事经营活动的；

6、其它确属住宅兼营业情形的。

第六条 房屋产权调换办法

(一)住宅房屋

l、拆迁具有合法产权证照的住宅房屋，实行“拆一还一”，不找差价，产权归被拆迁人所有。

2、市棚户区改造回迁安置住房的户型为36㎡、45㎡、55㎡、65㎡。拆迁面积在36平方米以下(含36平方米)的安置到36平方米，36平方米以上45平方米以内(含45平方米)的安置到45平方米，45平方米以上55平方米以内(含55平方米)的安置到55平方米，55平方米以上的安置到65平方米。靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，其中一层820元/㎡，二层850元/㎡，三层930元/㎡，四层930元/㎡，五层850元/㎡，六层720元/平方米。在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算。

3、拆迁公告发布前由市民政部门核定的享受最低生活保障的被拆迁人(具有拆迁区域内正式独立户口)原住有合法产权证照住宅房屋且建筑面积小于36平方米(含36平方米)实行产权调换的，原房屋建筑面积“拆一还一”，不找差价，产权归被拆迁人所有。靠近最小户型36平方米增加面积部分，增加面积款由市政府承担，产权归市政府所有，由市房产局负责管理并向被拆迁人按廉租房标准收取租金。

4、拆迁无合法产权证照的住宅房屋原则上实行货币补偿，不予房屋产权调换。但被拆迁人(具有拆迁区域内正式式独立户口)属下列情形且要求房屋产权调换的，按下列规定执行：

被拆迁人所得的房屋货币补偿款按650元／平方米进行折 算，折算出的面积由拆迁人给其“拆一还一”，不找差价，产权归被拆迁人所有，增加面积部分按第六条(一)第2款、第3款规 定执行。

5、拆迁人必须保证第六条(一)第2款所舰定的回迁安置用房的户型房源数量。

6、回迁安置地点按城市棚户区改造规划的要求确定。

7、产权调换的楼栋、楼层按《产权调换协议书》顺序号的先后顺序由被拆迁人自行选择，在房源保证的情况下，不准以楼栋、楼层位置不适为由拒绝回迁入住。

(二)非住宅房屋

拆迁具有合法产权证照的非住宅房屋，原拆迁面积部分按房地产市场评估价格与产权调换房屋的房地产市场评估价格结算差价。回迁安置增加面积部分按商品房价格结算。

第七条 房屋货币补偿办法

(一)住宅房屋

1、拆迁具有合法产权证照的住宅房屋，按建筑面积每平方米650元予以补偿。被拆迁人要求进行评估作价的，按房地产市场评估价补偿。

2、拆迁无合法产权证照的住宅房屋，经城市规划行政主管部门认定，属1984年前(含1984年)建造的独立住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿500元；附属房或搭接的住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿400元。

3、拆迁无合法产权证照的住宅房屋，经城市规划行政主管部门认定，属１９８４年后２００１年前(含２００１)建造的独立住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿350元，附属房或拼接的住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿300元。

4、在被拆迁人享有合法土地使用权证用地范围内建的正规仓房、厕所(砖墙、瓦盖)，按实测的建筑面积每平方米补偿50元。其它附属物一律不予补偿。

(二)非住宅房屋

1、拆迁具有合法产权证照的非住宅房屋，按建筑叫积每平方米750元予以补偿。被拆迁人要求进行评估作价的，按房地产市场评估价补偿。

2、拆迁无合法产权证照的非住宅房屋在住宅补偿标准的基础上每平方米增加100元。

第八条 被拆迁无合法产权证照的房屋符合第七条(一)第2款、第3款和第七条(二)第2款但经城市规划行政主管部门认定为简易房屋的，在补偿时每平方米按正规房屋补偿标准降低100元进行补偿。

第九条 被拆迁人具有拆迁范围内正式户口且家庭成员为下肢残疾行动不便的残疾人的，积极配合拆迁工作的。经被拆迁人申请，需要照顾的，经棚户区改造领导小组办公室审查同意，进**屋产调换时给予照顺安置到一层，楼栋由棚户区改造领导小组办公室确定。强迁户不予照顾。

第十条 拆迁时具有有效工商营业执照并从事经营活动的房屋承租人，由拆迁人按其所使用房屋建筑面积每平方米补助20元。

第十一条 棚户区改造拆迁实行产权调换或以货币补偿金额自行购置房屋的在办理房屋所有权证时，凭棚户区改造《房岸拆迁产权调换协议书》或《房屋拆迁货币补偿协议书》，根据税务部门相关规定免缴契税。

第十二条 本规定未尽事直，按相关法律法规的规定及四平市人民政府[2002]第77号令《四平市城市房屋拆迁安置管理办法》执行。

第十三条 本规定由四平市棚户区改造领导小组负责解释。

第十四条 本规定自2006年4月14日起实施。

四平市国有土地使用权租赁制暂行办法第一条为加强国有土地管理，防止国有土地资产流失，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《吉林省人民政府关于深化国有土地使用制度改革强化土地资产管理的决定》等规定，借鉴外地经验，结合本市实际，制定本暂行办法。 第二条对全市范围内的国有土地，除国家和省有关法律政策规定可以划拨使用以外，无论是新增建设用地(指将农地或其他土地转为非农业建设用地)，还是原有划拨用地，一律实行有偿使用。有偿使用的方式，除土地使用者自愿接受出让和入股等供地方式以外，主要采用租赁方式供应土地。 第三条土地租赁制，是指政府以土地所有者身份(即出租人)将国有土地使用权租赁给土地使用者(即承租人)使用，由承租人支付年租金的行为。实行土地使用权租赁制，出租人与承租人应当签订租赁合同。土地租金一年一交，由土地管理部门代财政部门收缴。(一)、服务业、娱乐、综合楼、金融、保险、邮电、石油、电业、烟草、旅游等高利润行业交纳土地租金的标准按商业标准执行。(二)、供热、供气、供水、仓储、文化、教育、卫生、体育、科研、交通、农业等行业交纳土地租金的标准按工业和其他企业的标准执行。 第四条凡以划拨方式取得国有土地使用权的国有企业、集体企业、个体私营企业和事业单位(全额预算事业单位和公益事业除外)，均适用于本办法，是交纳土地租金的义务人。义务人必须在每年6月末前到所在市、县两级土地管理部门签订土地使用权租赁合同。(一)、停产企业的土地租金可以挂帐空转；(二)、半停产和亏损企业土地租金部分挂帐空转，但最低不得少于全额土地租金的二分之一；(三)、保本和盈利企业及事业单位的土地租金全额缴纳。 第五条企业改制为有限责任公司、股份有限公司或股份合作制的，按国家土地管理局，国家体改委《关于印发的通知》((1994)国土[法]字第153号)规定办理，并严格履行土地初始登记、地价评估确认、签订土地处置合同和变更登记等土地处置程序。企业改组兼并、破产、减员增效涉及的原划拨土地使用权，按《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》(国发[1997]10号)规定办理，并按上述规定履行处置程序。外商投资企业用地按有关文件规定办理。 第六条土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股前必须由有土地评估资格的评估机构进行评估，经土管理部门确认后实施。不经地价评估的土地，不准进入土地市场。企业清产核资时土地评估价格不能代替企业改制后的土地价格，必须重新评估。 第七条加强集体土地入市管理。集体土地用于非农经营性用地后，其用地性质已经改变，地价也相应增值，增值的地价构成，其大部分是国家对道路和城市基础设施建设大量投资后所带来的效益。所以，凡是利用集体土地从事商业、服务业、加工业、建筑业及运输业等经营性的单位和个人，要参照土地收益金办法收取土地租金，城市和县城规划区内(包括城乡结合部地带)按城镇标准收缴，乡镇所在地按50%收缴，村屯按30%收缴。集体非农经营性用地租金由乡镇土地所收缴，其中60%交乡财政，主要用于乡镇村建设和土地开发；40%交县(市)、区土地管理部门，用于地籍调查、制定土地利用规划等业务经费。 第八条以划拨方式取得国有土地使用权出租或改变用途作为经营性用地的，仍按《四平市国有土地收益金征收管理实施办法》征收土地收益金。 第九条加强土地使用权抵押管理。受让的土地使用权可以设定抵押权；划拨土地使用权抵押，要按抵押期限向土地管理部门交纳土地租金。 第十条加强土地使用权登记管理。使用土地的单位和个人必须依法进行土地使用权初始登记和变更登记。未取得土地使用证的土地，不受法律保护，不准进入土地市场；已取得土地使用证的单位和个人，要按规定进行年检。 第十二条根据《城市规划法》第三十二条和《吉林省土地管理条例》第三十条规定，已取得土地使用权并核发《土地使用证》再进行翻建、改建、扩建的，在取得建设工程规划许可证之后，须到土地管理部门办理建设用地审批手续，然后到规划部门办理开工手续。否则，按非法用地处理。 第十三条加强对土地租金收缴管理。土地租金必须在6月底前一次性缴清，数额较大、确有困难的，可分两次缴清。愈期不交纳的，追缴3‰的滞纳金，并申请法院强制追缴。两年无正当理由拒绝缴纳土地租金的，收回土地使用权。 第十四条合理确定和平衡土地金标准、出让金标准和土地使用权作价入股的比例，准确平衡土地使用者的经济负担。在企业转换经营机制过程中，让企业根据自身生产经营需要，自主选择供应方式。 第十五条土地租金实行属地管理，无论哪级企事业单位和个人的土地租金，都由所在地土地管理部门负责征收。 第十六条各县(市)可结合本《办法》和本地实际制定本地年地租标准。 第十七条本《办法》从发之日起实施。本《办法》与法律、法规、相抵触时，以国家和省的法律、法规为准。
一九九八年三月十日

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